4年内SOHO中国通过出售旗下物业资产 套现达到340亿元

“价位低时进货，价位高时出货”

SOHO中国2016年年报显示，其拥有的主要投资物业出租率均不低，截至2016年12月底，旗下物业的整体出租率已经达到约96%。到期合同新签租金比旧合同租金整体上涨了15%至25%。

以已经出售的上海虹口SOHO项目为例，其可出租面积为7万平米，2015年底其出租率还仅为33.9%，到2016年底已经达到95.4%，接近满租。列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO，截至2016年底的出租率为97.4%、93.6%。

如此高的出租率下，为何SOHO中国还选择将项目出售？在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹回应称，出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。

“在价位低的时候进货，在价位高的时候就出货。我们还是要永远遵循这个原则，永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”潘石屹表示。

根据SOHO中国在6月26日的出售公告，虹口SOHO项目协议定价35.73亿元，经调整营运资金净值和未偿还银行贷款后，初始代价为27.56亿元。截至2016年12月31日，虹口SOHO项目总成本为23.37亿元，出售成功后，将获得收益4.191亿元，SOHO中国预计入账毛利为1.27亿元。

出售公告显示，2015年7月才完工的虹口SOHO项目，截至2015年及2016年12月31日止年度，分别录得收益（即租金收入）人民币545万元及7933万元。虹口SOHO项目租金加差价算下来两年赚了约2.1亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时表示，对于SOHO中国来说，物业的持有策略更类似一种小周期的策略。类似策略的特点在于，其在低谷吸收相应的物业，而在高点会进行转让。“SOHO中国需要抛售部分项目来回笼资金，但不代表其对于写字楼物业不看好，更多的是一种资产组合的转化。”

记者注意到，制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

随着北京、上海一线城市写字楼空置率走高，提高租金面临现实障碍。以望京SOHO所在的望京地区为例，据云房数据研究中心的数据，自2014年一季度以来，望京地区写字楼的租金增幅缓慢，近4年来增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地区写字楼租金价格在8.29元／平米/天。而因为新写字楼盘的不断竣工，自2015年三季度开始，望京地区写字楼空置率逐渐走高。

再转型：从大客户到小企业、散户模式

至2012年提出转型自持物业后，SOHO中国的业绩便不尽如人意。各项盈利指标一路下行。其中营业额由2012年的161.43亿元，下降到2015年的9.95亿元；公司股东应占溢利由105.85亿元下降到5.38亿元。

2015年初，SOHO 3Q业务，成为潘石屹带领SOHO中国再一次转型的方向。在2017年7月7日的媒体沟通会上，潘石屹表示，SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三线城市租用或收购整栋物业，再进行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

SOHO 3Q起始于2015年2月，彼时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%，改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中，用户可以只租一张办公桌或一间办公室，SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需要带着手机和电脑来工作。

SOHO中国年报披露，截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心，有2个在建中心，提供超过1.6万个工位，SOHO 3Q的平均出租率达到了85%。

7月14日，新京报记者实地走访了光华路SOHO二期项目，该处的SOHO 3Q是SOHO项目中的旗舰。光华路SOHO二期的地下一层到二层，均被改造成SOHO 3Q共享办公空间。