任志强：“它”决定了长期房价的走势！

近期，任志强，再次就“未来的房价”发表了主题演说，引爆舆论。以下是任志强的演讲原文：

本来就是敏感的话题，他们非让我讲房价。有一个专家叫任泽平，和我同姓，他说短期看金融，中期看土地，长期看人口。

我个人认为，在中国这个非市场化的房地产领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。

政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。

政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。

换句话说，不管什么都得听政府的，所以说，政策决定了房价，这主要分为三个层次。

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国家制度

第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。

尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西，说什么都没用，政府让拆就得拆。

从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的。

这些基本的制度包括土地制度、户籍制度、税收制度、市场制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。

土地和户籍有很大关系，世界其他国家发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。

中国没有，因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来。

我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。

城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果，比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。

所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。

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土地政策

第二个是土地政策。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。其实开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。

要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。

土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。

这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界做的方法去做，我们用平均数做标准。有一本叫《平均的终结》的书告诉我们，所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。