左晖：存量房时代 多城将进入“卖旧买新”阶段

“全世界千人购房率的平均水平大概是二十。峰值状态下，北京的千人购房率是十四，2017年是七。因此，放眼全世界中国人不是最爱买房子的。”近日，链家集团创始人、董事左晖出席网易经济学家年会2018时，提及未来中国房地产市场及配套服务的变化,从房地产市场交易、存量与增量、供需变化、租赁服务、养老住宅等多个角度诠释了自己对“住有所居”的理解。

对于房产，中国有一个传统文化，有土斯有财，好像中国人是全世界最爱买房子的人。显然，从左晖给出的上述数据来看，并不是。

但眼下有一个问题，近年来，随着城市化率的提升，北京、上海等一些大城市逐渐进入到存量房时代。

左晖表示，通过数据可以发现，在成交上，今年大概十七个城市的二手房交易量超过新房，其中八个是今年新增的，预计明年会有将近三十个城市的二手房会超过新房的交易量，这跟过了大规模新增投资额快速增长的阶段有关系。统计发现，2016年，三十个城市房价每平方米会超过一万元，2017年大约有五十一城市房价每平方米会超过一万元。

正如左晖所示，这将所有的城市都在逐步地推到卖旧买新的更新阶段，大多数住宅市场正在进入更新状态。那么，房子够住吗？居住的品质又如何？

左晖指出，目前全国的房户比已经超过一了，但在一些大城市里边，是远远不够的。比如北京，如今存量住宅总共七百万套到七百五十万套之间，五亿平方米，但却需要容纳两千两百万的常住人口，平均一个人二十六平方米，比平均水平低很多。

他表示，“在城市管理中，对于住宅标准的划定，我们好像只看到一个人均不低于五平方米的标准，但如果不能出现单位一千元到一千五百元的可居住、可满足基本居住需求和安全保障住宅的话，这是长期以来都存在的问题。

他表示，以服务业人口为例，将近五百万服务业的劳动人口在北京居住，他们的平均月收入五千元左右，月付租金五百元，房租负担比大概10%，而今天北京的标准住宅，一间房子平均租金大概两千两百元，换句话说，北京缺乏大量的月租在五百元到两千元之间的标准住宅。

面对这样的局面，住宅租赁或许可以解决一部分大城市的居住品质问题。就一线城市而言，左晖认为，当前北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未来这个比例会到50%左右，超过一千万的人会租房子住。

住宅市场虽处在更新状态，但整体来看，供应不平衡的问题仍然存在。尤其在三、四线城市，市场是供大于求的。但就当前供不应求的一线城市和一些热点城市而言，恰恰是当前调控最为严厉的区域。

左晖认为，有着巨大潜力的热点城市，其实是需要一个相对稳定的市场，调控政策就显得十分必要。“北京上海这样的大城市，调控绝不能放松，因为一旦放松就会产生波动。”

然而，每个人的居住需求是多元化的。例如流动人口的合租需求、青年人群的租赁需求、白领人群的置业需求、中高收入群体的改善性需求及高龄人群的养老、旅居等需求都需要品质化的机构提供标准化房产服务。

而在这些需求中，养老需求越发重要。左晖也透露，链家正在关注养老住宅。他表示，中国60岁以上的人口比例约为16%，相比之下，美国为22%，日本则在33%。当进入到老龄化社会之时，养老问题就凸显出来。“今天对中国的老人来说，如何做好居家的养老？在自己家能够保持基本的稳定、基本的安全、能够得到基本的医疗的维护，变成了一个很大的问题。”这或许也是未来房地产市场发展的重要方向之一。