列入立法规划 房地产税真的要来了？

不断放出风声的房地产税有了时间表。近日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括房地产税法在内的69件立法项目处于第一类，即条件比较成熟，拟在本届人大常委会任期内提请审议，即五年内提请审议。不过，房地产税征收的难度、当前国民的负担能力、国内产权的复杂性等问题，五年里这些艰难的议题能否顺利闯关还是未知数。

一字之差

此次列入五年规划的一类项目有69件，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案;二类项目有47件，即需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案;三类项目是立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目。其中，房地产税法被列入一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，由全国人大常委会预算工委和财政部负责。

房地产税终于有了眉目。在北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文看来，比起此前在上海、重庆试点的房产税，房地产税多了个“地”字，但是难度由此极大增加，怎样处理好土地出让金和房地产税之间可能存在的重复征税问题，是现存的一大难点。房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。这也意味着，“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

“目前，我国对房地产征收的税主要是集中于流转环节，一般有营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税6种，有时还有带有附加性质的教育费附加等，但在保有环节，除了城镇土地使用税和对个人所有非营业房产免税的房产税，基本没有针对居民住宅保有环节所征收的税。”太平洋证券宏观分析师肖立晟表示。在保有环节，房地产税正是补齐立法框架内缺失的重要一环，针对保有环节开征房地产税的主旨既是为了完善税制，也是为了补上财产税的缺失。

然而2011年，在上海、重庆针对个人住房保有环节征收的试点房产税并未激起太大波浪。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10-20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌，而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后三年多，房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

划地而征

与已实行的房产税不同，房地产税的内涵更为丰富，实行起来也更为复杂。国务院发展研究中心研究员倪红表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

由于已经有了土地出让金，如果房地产税只是做加法，将会导致重复征税。在业内专家看来，可能会将一些交易流转环节的税裁撤并入房地产税，以达到在调整税负结构的同时调整税负水平。比如，因为和房地产税的税基重合，是否应该取消土地增值税应该讨论。

在肖立晟看来，作为营改增之后最主要的地方主体税源，房地产税或将“属人原则”和“属地原则”结合起来，以实现免征优惠和征收方便之间的结合;房地产税也可能会采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地区调节。

不过在征收环节仍有诸多细节尚未确定，例如免征面积如何设置、税率是否累进等等。事实上，由于各地税率不同，跨省市的房产如果累加，怎样执行也将成为难点。比如，专家普遍认为的免征税面积，在一个省市减免后，另一个省市的房产是否不减免全额征税，并按照两地税率分别在两地缴税，如果是的话，以哪个省市为减免面积的标准，在两个省市均有房的“候鸟夫妻”按几口人为标准减免，都是难题之一。