随着国家中心城市、中原城市群定位确立,以及自贸区和郑洛新国家自主创新示范区建设,郑州的商业地位日渐重要、商业氛围越来越浓厚,更多的创业公司带来创业高潮,并由此带动了郑州写字楼需求量上升。
业内人士认为,2017年以来,郑州写字楼发展回暖,不少写字楼出租率创历史新高,租金略微上涨并相对稳定,为吸引优质企业入驻,写字楼之间竞争明显加剧。郑州写字楼近期有哪些新的发展趋势呢?记者向业内人士咨询发现,自持楼盘出租率高,不少楼盘散售和自持并存。
【现状】东区写字楼以散售为主
根据克尔瑞今年年初公布的大数据显示,2016年郑州纯办公供应面积48.63万㎡,同比下跌45.2%;销售面积72.19万㎡,同比上涨0.8%;销售均价10693元/㎡,同比上涨0.8%。这意味着郑州写字楼市场整体回暖。
然而郑东新区作为郑州商务写字楼风向标,高端写字楼林立,知名企业多,该区域主要由相对成熟的CBD核心商务区、正发展的高铁片区、刚起步的龙子湖区域组成。根据郑东新区管委会楼宇办提供的数据显示,截至2016年底,郑东新区商务楼宇共292栋,总建筑面积1156万平方米。其中,已建成楼宇183栋,建筑面积822万平方米,在建楼宇109栋,建筑面积334万平方米。
据悉,郑东新区商务楼宇经营模式主要以散售为主,在散售后交给开发商经营管理或由业主自主经营。目前,绿地中心、升龙大厦、绿地新都汇等商务楼宇都是这种经营模式。而另一种开发商自持运营的经营模式则相对“小众”,东区自持楼盘有文化产业大厦和世博大厦,同时楷林IFC也有一栋楼自持。
【亮点】自持出租率高达90%以上
走访写字楼,发现不少房产中介分布在写字楼附近,以抢夺资源。而在开发商自持运营的写字楼附近,则难觅中介身影。21世纪房产一位工作人员告诉记者,散售类写字楼承租方流动率高、价格标准不统一、业主需要将房产托付给中介对外出租,因此在优质写字楼内外分布有多家中介。他还告诉记者,中介不会将自持类写字楼纳入业务范围。一方面因为这类楼宇由置业公司运营,另一方面是这类楼宇租金高,有的租金达每天4元以上/平方米,企业进入门槛较高。
据了解,自持运营模式的文化产业大厦和世博大厦出租率在90%以上,其中文化产业大厦出租率达100%,一房难求。另外,在入驻企业方面,世博大厦入驻有渣打银行、三星、苹果、惠普等,文化产业大厦则入驻有中兴通讯、中国移动郑州分公司、报业传媒等。
【调查】新写字楼部分自持大部分散售
记者在走访中发现,招租时间较久的写字楼,整栋楼散售形式较为常见,部分楼层作为置业或物业办公场地。而近期新推出的写字楼,开发商则会选择部分自持,大部分为散售模式。以绿地中心为例,作为郑州东站地标建筑,南北共有两栋楼宇。其中,有部分楼层属于开发商自持,其余则为散售,目前入驻企业400多家,出租率达60%以上,其中有部分楼层为整售模式。
租金作为入驻企业的重要门槛,从整体来看,自持类写字楼租金远远领先于郑州写字楼平均水平。据郑东新区管委会工作人员介绍,金水路沿线区域租金1.7~3.5元/平方米/天、出租率72%,CBD区域租金1.5~5元/平方米/天、出租率83%,商都路沿线区域租金1.2~2.5元/平方米/天、出租率87%,高铁站区域租金1.5~5元/平方米/天、出租率62%。
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