碧桂园5000亿的背后和未来

3月20日，新晋销冠碧桂园集团（以下简称“碧桂园”）披露全年公司业绩。2017年，碧桂园实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%，完成合同销售面积6606万平方米。此外，报告期内，碧桂园实现营业收入2269亿元，毛利587.9亿元，同比增长分别达48.2%和82.4%，毛利率也同比增加4.8个百分点至25.9%，股东应占利润达到260.6亿元，增长126.3%。

业内人士分析认为，碧桂园受益于企业布局的优势，凭借重仓三四线城市，成功踏准了包括城镇化、去库存等政策利好导向，取得领先优势。但按照以往经验，“登顶”之后房企通常会采取更稳健的发展策略。事实上，碧桂园今年也罕见的没有披露业绩目标。

5000亿后不设目标

从2014年首次突破千亿元的黑马地产商到如今登顶行业头把交椅，碧桂园用了四年的时间，与此同时，地产行业销售额的榜首门槛也被提高到了惊人的5000亿元级别。

从碧桂园披露的全年业绩看，不论是合同销售金额还是合同销售面积均领跑行业，与此同时，该企业的净利润、毛利润以及毛利率均得到平稳增长。“受益于碧桂园前期充足的土地储备，优良的内控管理及高周转的策略，集团实现了高速发展。”在3月20日举行的碧桂园2017年度业绩发布会上，碧桂园管理层表示，实现高增长主要是该公司把握了国家新型城镇化进程，实现了投资的均衡布局。

在实现了高速增长后，碧桂园又将设立什么样的新目标？对此，碧桂园总裁、执行董事莫斌表示，2018年碧桂园将不设合同销售目标，该公司将根据市场情况推出货量，尽力做到更好，继续实现增长。业内人士表示，这与此前数年间碧桂园冲击榜首时的态度变化明显。通常而言，冲击榜首时企业无不以销售指标增长为导向，一旦目标达成则会考虑平稳和优化各项管理机制。

莫斌进一步表示，不设定销售目标不代表没有要求，内部的计划是有分解的。从未来的投资布局看，莫斌称：“碧桂园一直是均衡布局，哪里有市场，哪里就有碧桂园。未来公司会提出一些具体目标，做一个成一个。预计2018年市场依旧保持稳定，公司业绩与2017年相比仍会有所提升。”

继续押宝三四线？

对于未来投资及重点布局，碧桂园公司管理层透露，截止到2017年12月31日，已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.4亿平方米，足以支撑2018年全年的销售，因此该公司可以更为灵活把握市场，一旦机会合适，依然会购买土地，但不会专门为今年的销售目标设置土地购买的计划。

莫斌再次强调，碧桂园的高增长离不开在中国新型城镇化进程中的均衡布局，2017年公司的目标一二线和目标三四线的销售对集团贡献各占一半。资料显示，在去年底，碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。

实际上，在国家分级调控背景下，去年调控对一二线城市造成的压力显然要更大，三四线城市则迎来一波销售热潮。据机构统计，2017年，全国一二线城市整体销量出现下滑，但全国600个三四线城市，销售占比从60%上升至67%的历史高位。各大房企也早已把主要市场放在三四线城市。

三四线楼市去年升温主要是得益于政府的去存库政策。具体措施包括推进棚户区住房改造、继续发展公租房等保障性住房、以多种方式提高货币化安置比例等。尤其是利用棚户区改造，去三四线城市库存已经成为最新手段。其中，通过国开行等机构发放棚改贷款带来的效果非常显著，拿到钱的棚改家庭实现了快速置业，当地也实现了快速去库存的效果。