商办“出售改转让” 石榴置业出新招还是昏招

面对商办限购后的“卖难”窘境，代理注册企业购房等新型销售方式已经成为北京商办市场的普遍现象。然而，北京商报记者近日调查发现，商办项目再出新招。近期，位于房山的V7荷塘月色四期别墅产品开盘，该项目为石榴置业开发的商办房屋，但号称“不限购”。据悉，该项目为了规避限购，通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋。这也就意味着房屋的占有、使用、收益等权利属于购房人，而产权属于开发商。值得一提的是，北京市相关政策规定，商办项目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右别墅的该项目，4户拥有一个房本，且产权属于开发商。

在行业人士看来，V7荷塘月色的销售模式与“以租代售”类似，也是一种“打政策擦边球”的做法。有律师提醒，究其本质，可以理解为“以合法形式掩盖非法目的”，置业购房存风险，购房人的合法权益也难得到保障。

实地探访：

规避限购以转让代出售

4月中旬，北京商报记者接到市民王女士的咨询电话，称房山区一处名为V7荷塘月色的项目即将开盘，销售人员表示该项目“不限购、不需要资质、全款可分期”，但是开发商和购房者所签的协议并非常规的房屋买卖合同，而是由开发商自行草拟的房屋转让合同，这让王女士十分疑虑，一方面，较低的房屋价格吸引着王女士;另一方面，这种交易模式是否存在购房风险也成为她最大的担忧点。

跟随王女士，北京商报记者近日来到了V7荷塘月色项目处，实地了解情况。该项目位于房山区长沟镇，据现场销售人员介绍，V7荷塘月色共分为四期，产品类型为叠拼别墅。目前入市销售的为项目四期，首次开盘共推出40套房源，户型面积140-160平方米，均价约1.5万元/平方米，总价在230万—300万元，预计交房时间为2019年10月，也就是说，最高300万元就能买到一套150平方米左右的别墅项目，价格确实具备吸引力。

资料显示，V7荷塘月色的开发商为北京创展房地产开发有限公司。北京商报记者从国家企业信用信息公示系统查询得知，北京创展的惟一股东为北京亚通房地产开发有限责任公司，而北京亚通的惟一股东则是石榴置业集团股份有限公司(以下简称“石榴置业”)。

销售人员进而介绍，除了价格优势外，“不限购、不需要资质”更是抓人眼球。对于为什么会如此“特殊”，销售人员道出了其中原因：“尽管V7荷塘月色的全部四期产品都是叠拼，但前三期都是70年产权的纯住宅，四期为四五十年的商业办公产品。”

去年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》显示，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

政策堵住了个人购买商办项目的路子，但是开发商则想出了多种办法来应对，例如，为个人出售商办项目已是行业内公开的秘密。V7荷塘月色则是通过以转让代出售来规避限购。“我们与购房人签署的并不是房屋买卖合同，取而代之的是一份房屋转让合同。”销售人员坦言。所谓的房屋转让合同，严格意义上并未将房屋产权真正出售给购房人，只是将使用权转让给了购房人。这也是为什么在商办限购的背景下，V7荷塘月色能够做到“不限购”的原因。