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房屋未过户出卖方死亡,继承人有义务协助办理过户手续吗?

2017-08-29 11:48:31  作者:  来源:河南予顺律师事务所  参与评论()人

案情简介

2017年1月22日,原告李某与被告张某的丈夫王大某签订售房协议,原告李某以1460000元购买王大某所有的位于某小区单元房屋一套,约定过户费用由原告李某承担。协议签订当日原告李某便全额支付了购房款并搬入房屋居住至今。但王大某迟迟未配合原告李某办理房屋过户手续。

2017年3月27日因王大某死亡,继承人张某、王小某一直未协助原告李某办理。原告李某多次找被告张某、王小某要求处理此事,被告张某、王小某以种种理由推托。

无奈之下,原告诉至法院,要求:1.确认原告李某与王大某签订的售房协议合法有效;2.判令被告张某、王小某协助原告李某办理房屋过户登记手续。

李某的诉求是否能够得到支持呢?

持否定的观点认为:根据合同相对性原则,本案中,购房合同的签订主体系王大某与李某,故该购房合同仅能在王大某与李某之间产生约束力。房屋所有权的变更以登记为准,由于尚未办理房屋变更登记手续,故房屋的所有权没有发生转移。

在这种情况下,李某与王大某之间形成债权债务的关系。而根据《物权法》第二十九条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力”以及《继承法》第二条规定:“继承从被继承人死亡时开始”之规定,在王大某死亡后,张某及王小某直接继承了王大某的房产所有权,但由于李某与张某、王小某与之间并不存在购房合同关系,根据《继承法》第三十三条:“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”之规定,张某、王小某应当以其继承的房屋价值以及继承王大某的其他财产为限,对李某已支付的购房款承担相应的清偿责任,因此,李某请求张某、王小某继续履行过户手续于法无据。

法院是如何判决的呢?

依法成立的合同,自成立时生效且受法律保护。原告李某与王大某所签订的售房协议,是双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制规定,合法有效。原告李某按合同约定交付全部房款,王大某亦将涉诉房屋交付原告李某占有、使用,王大某作为涉诉房屋的所有人应协助原告李某办理产权转移登记,履行房屋买卖合同的随附义务。涉案房屋未过户,产权人王大某死亡,被告张某、王小某作为继承人,既认可售房协议的效力,则应当协助原告李某办理产权转移登记,继续履行房屋买卖合同的随附义务。被告张某、王小某无正当理由拒不履行协助过户的义务,不符合法律规定。

最终法院判决被告张某、王小某协助将讼争房屋产权转移登记至原告李某名下。

法条指引

《中华人民共和国物权法》

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

《中华人民共和国合同法》

第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国继承法》

第二条继承从被继承人死亡时开始。

第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

(责任编辑:王伟超)
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