如今,购房是普通民众一件终身大事,但如果花重金购买的房屋是“凶宅”,又该怎么办呢?近日,海淀法院审结了一起涉“凶宅”的房屋买卖合同纠纷案件。
双方意见
原告李先生诉称,因自己要结婚,相中了张女士的房屋,双方顺利签订房屋买卖合同,并完成了房屋过户手续,但在办理入住手续时,听说该房屋发生过非正常死亡事件,后经多方打听,初步核实了该信息,李先生只好将张女士及中介公司诉至法院,要求撤销房屋买卖合同,并要求张女士和中介公司连带赔偿相应损失。
被告张女士辩称,李先生在购房时没有对房屋提出特别要求,也没有主动询问房屋的历史情况,该房屋确有过高坠事件,但发生在室外,不属于“凶宅”范畴,且其出售给李先生的房屋手续齐全,也没有质量问题,已经履行完毕,故同意李先生的全部诉讼请求。
被告中介公司辩称,不同意承担连带责任,但同意李先生的其他诉讼请求。
法院认为
法院经审理后认为,涉案房屋发生的高坠事件虽然不影响房屋的实际使用价值,但会严重影响购房人的购房意愿,属于与订立合同有关的重要事实,故张女士有披露涉案房屋发生高坠事件的义务。
现张女士没有向李先生披露该事实,属于民事欺诈行为,应当承担民事责任,而中介公司是否担责,与本案不属于同一法律关系,应另行解决。最后,法院判决撤销双方签订的房屋买卖合同,并由张女士向李先生返还已付购房款并赔偿相关利息损失、购房支出费用等损失。
那么问题来了:
到底什么是“凶宅”?如何为这一类纠纷寻找一个客观的、统一的裁决准则?①
一、什么是“凶宅”?
“凶宅”的定义,目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是:第一,房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的,非人们的主观想象。例如,因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。第二,房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡,即俗称的“横死”。如此,就排除了正常生理死亡,如生老病死;因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。
所应当注意的是,如果一个房屋内数年前曾发生过人非正常死亡的事实,但已经出租或出卖给他人使用多年,用普通群众的话说就是“凶宅”的怨气已经被阳气冲散,“凶宅”成为了正常的房屋了,此时的房屋能否作为正常房屋出售?笔者认为,“凶宅”是因房屋内发生的非正常死亡的事实,但这一事实不能像标签一样伴随房屋永久,“凶宅”可以因长期的居住和使用而“洗净”,这不仅符合了民间的习俗,也有利于资源的有效利用。
二、那么买到“凶宅”后,怎么办呢?
(一)买房者知道或应当知道的情况下
合同是双方当事人意思自治的最佳体现,合同一旦签订,如果没有法定或约定的合同无效的事由出现,那么法律会推定合同生效并予以保护。在市场经济中,有交易就必然有风险,作为购房者在买购买房屋时,无论自用或转手给他人以赚取差价,都会尽可能的去了解或考察所购房屋的信息。如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件并且当地媒体曾进行大规模报道,而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住,不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。并且,购房者在与房主签订购房合同时,没有主动询问这方面信息,也没有就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的,法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解,购房者就不能追究原房主的法律责任。在这种情况下,可以视为购房者自愿了接受“凶宅”这一事实,那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。如果在合同签订后,法律允许购房者再以“凶宅”为理由请求撤销合同,否认合同效力或请求赔偿的,则对房主来说无疑是不公平的。因此,在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下,合同有效。
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