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“甲醛超标”“租金贷爆雷”......长租公寓莫短视

2019-11-18 11:37:08  来源:新华网   

“套路太深”“处处藏雷”“失去了安身之所,还要偿还欠款”……仅仅两年多,长租公寓的命运犹如坐过山车,从“爆红”的风口急转直下,成为“爆雷”的风口。

由于“甲醛超标”“租金贷爆雷”“资金链断裂”等事件引发公众信任危机,人们对长租公寓的评价也越发趋于负面。

长租公寓从“高光时刻”到“至暗时刻”,行业走向分水岭。这一边中小平台资金链断裂、雷声不断,另一边头部平台债台高筑,或将迎来资本狂欢。一些长租公寓没在“长”字上下功夫,却一头扎进吹泡泡、讲故事、圈地占坑,让人唏嘘,更令人担忧。

长租公寓“短”在哪里?就当前“爆雷”爆出的问题看,“高收低租”和“高杠杆的租金贷”等快速扩张模式,是长租公寓的主要风险点。

国家号召发展住房租赁市场,大量的企业蜂拥而至,仅靠普通民房微薄的月租金,是难以养活这些企业的。于是企业不断囤积可出租房源,在租金上利用时间差获得资金池,并从中玩起了金融游戏。

从根子上看,其实是租房市场的投资回报率,大大低于公寓运营企业的预期。市场供大于求后,大多长租公寓想保持微利都很困难,“低进高出”赚取差价的盈利能力,需要高效率的管理才能实现。

规模是需要资金支撑的。对于房租回报率过于乐观的判断,让不少长租公寓企业采取了激进的投资策略,资产狂飙突进。为了扩大供给规模,抢占区域市场,不惜哄抬租金,流血也要拿下房源。

部分运营企业信奉“赢家通吃”逻辑,错把规模当壁垒,过于追求“规模化”“头部效应”,胜过了对本身效率和稳定性追求。当把规模锚定为关键指标(KPI)时,造成大量房源空置,出租率走低,运营风险和道德风险加剧。

犹如当年的网约车、共享单车、P2P等互联网平台的“烧钱”模式,看似快速占领了市场,但风险“免疫力”极低。一旦外部环境有风吹草动,这些运营企业缺少资本支撑,只能面临“爆雷”的结局。

租金不可能快速上涨,企图从租赁市场“赚快钱”伤害很大。相较于一路高歌猛进的房价涨幅,房租虽然也是年年上涨、单边上扬,但涨幅却要低很多。

克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少需6年以上。业内估算,目前国内长租公寓租金回报率不足3%,北上广深等地大约只有1.5%,远低于运营企业融资成本,也低于发达国家普遍5%以上的租金回报率。

如此巨大的“剪刀差”让中国的租房市场呈现出畸形的矛盾——一边是“租不起房”的租客,一边是“赚不到钱”的运营企业,还要承担和消化竞争风险、扩张风险、资金链风险和入住率风险等,往往到头来受损最严重的还是年轻的租客们。

对于“买不起房才会租房”的年轻人,房租价格高低固然重要,但更重要的是一个可以长期稳定居住的房源。

长租公寓最大的优势就在于稳定,即使价格有所上浮,多数租客也能够接受。运营企业没有必要逞一时之“快”,而错失“超过2亿人口、年租金规模过万亿元”的发展机遇。

长租公寓“短命化”的结局,不免让人唏嘘不已。“1个多月6家关门”“一年多23家相继倒闭”……长租公寓频频“爆雷”不仅让租客欲哭无泪,也让运营企业自身不寒而栗。

一个行业过度金融化、过度依赖资本驶入“快车道”,必然会牺牲掉对“稳定”“安全”等一些底层需求。回归最本真的商业逻辑,专注于自身业务,才能让行业驶入正轨发展“长”下去。不可否认,市场化的长租公寓可以满足用户个性化的需求,可以丰富住房租赁市场的供给形式。

但是,住房问题不仅是一个市场热点,更是一个民生痛点。住房租赁市场迫切需要在不断规范中完善和发展,需要行业企业在化解传统租房市场租期不稳定、信息不对称等问题上多下功夫,在为租客提供保质保量、不打折扣的服务上下功夫。

否则,租客给企业交了一年的房租,住了几个月就被房东赶出来,这算哪门子的市场化服务和创新呢?(记者潘晔、杨绍功、邓华宁、郑生竹)

(责任编辑:朱婉莹)
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