业主对于小区广告的权利,未来或将扩大,且更为明确。
第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议正在北京召开,《民法典各分编(草案)》8月27日提请常委会首次审议。其中,物权编草案加强对建筑物业主权利的保护。这一修改,主要是针对实践中,一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等进行营利的行为。
对此,草案增加规定:改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应由业主共同决定。
此外,草案还明确:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
不过,一个小区很大,住户也多,如何才能算是业主共同决定呢?草案也考虑到了这一点,为了解决物业管理活动中,业主作出决议难的问题,适当降低了业主作出决议的门槛。规定:业主共同决定事项,应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。参加表决不必全部同意,经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意即可。
【建议】担心多个和尚没水吃?律师说单个业主也可起诉
草案此项规定,对于广大业主来说,是个利好消息。但不免有读者担心,小区那么大,虽然不少人都对广告收入及去向有疑惑,但大家都多一事不如少一事,“多个和尚没水吃”,万一物业公司缺乏监管,不愿意将广告收入用在业主身上咋办?单个业主可以起诉吗?
对此,马瑞介绍,民法典各分编草案是一部海纳百川的法典,上述探讨的几项新规,也是提纲挈领的法律规定。一旦草案通过,随后相关的法律、法规、条例、细则等都会做出相应的修改。届时,小区业主对共有部分的使用依法享有决定权及收益权,物业公司应逐步从被动公示转变为主动配合,登记好小区内业主人口数量、房屋专有面积等,在利用公共空间做广告前,应主动征求业主的同意,并定期公布资金使用情况。
草案通过后,如果物业公司未经业主同意擅自处置小区共有部分侵害业主权益的,业主可以单独提起诉讼维权,一方面可以要求停止侵害,恢复原状;另一方面可以行使知情权,要求物业公司公示资金去向,确保资金的使用符合全体业主的利益。对于条件成熟的小区,建议成立业主委员会,维护小区业主共同的合法权益。
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