多家中小房企赴港上市融资 业内：房企整合并购将更剧烈

在此期间，金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市，招商蛇口的整体上市则属于重组改制，更多的房企选择登陆香港资本市场。

2014年，恰逢上一次房地产严格调整时期，彼时也出现了一波内地中小房企赴港上市的潮流，超过10家中小房企在当年实现赴港上市。

今年以来，截至2018年9月20日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业289家，其中已过会30家，未过会259家。未过会企业中正常待审企业228家，中止审查企业31家。

房地产企业中，万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序，分别位列68、69、70、71、73名。而其中排序最靠前的万达商业，报送招股书3年以来，排序从未超过第55位。

东吴证券业务副总裁周秦达告诉记者：“其实房地产行业已经是金融行业的一个翻版了，资金驱动型，中小房企当下到了艰难时期，想尽一切办法挤进IPO是个解决途径。”

“调控持续趋严的情况下，房地产企业A股上市融资也难以放开。A股无法上市，海外资本市场对房地产普遍估值太低，港股成为中小房企为数不多的选择。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

估值并不乐观

为了实现上市融资，中小房企不得不面对港股估值较低的现实问题。

以7月实现港股上市的弘阳地产为例，其招股结果显示，全球发售8亿股，本港公开发售项下初步可供认购的香港公开发售股份出现认购不足的情况，因此将香港公开发售项下未获认购的发售股份重新分配至国际发售。

股价方面，弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。挂牌后股价有小幅上涨，但截至9月28日收盘，每股2.57元，市净率为0.71。

有分析师表示，由于投资者普遍具有本土偏好，会优先投资自身熟悉的市场，因而在估值中无法体现港外企业的知名度，品牌效应和关注度。

也有业内人士分析认为，内地对房地产行业的严格监管增加了拟登陆港股的中小房企发展前景的不确定性，因此也可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。

“用‘割肉续命’形容当下中小房企赴港上市更恰当。”张大伟说，“资金非常紧张的中小房企，不上市‘死’的可能性非常大，上市就算亏，也多了个融资渠道，多了个搏命的机会。”

兼并整合更加剧烈

“盘活存量”的整体趋势鼓励大中型企业并购行业中存量的低效率中小企业，联合资信认为，房企分化加剧，未来围绕项目与企业的并购将会增多。

周秦达认为，内地房地产市场在未来的一到两年内重组兼并将会更加剧烈，“一大批中小房企能否活下来都是未知数，其实房地产围城里的人也都明白，近两年也就是看谁能活下去。”他说。

与此同时，目前在土地一级招拍挂参与难度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融资渠道基本被切断等因素影响下，联合和并购拿地已经逐渐成为大中型房企扩大规模的首选，联合拿地快速减轻了企业资金压力，使竞争关系变为合作关系，能有效分散市场风险。