万达商业在撤销回A上市之前已启动重组计划，最快会在2022年再次上市

虽历时五年之久，万达商业的A股IPO计划仍难善终。

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商业”）发布消息称，基于对自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回A股IPO申请。

对此，万达商业内部人士向时代周报记者透露，在撤回A上市之前，万达商业就已启动重组计划，最快将在2022年再次上市。

房企回A窗口紧闭，万达另谋上市路

万达商业回A之路，充满波折。

2014年12月23日，万达商业以当年最大IPO的“身份”登陆港交所。当时，万达商业虽早已家喻户晓，但并未不受投资者青睐。在港交所挂牌的一年多时间，万达商业股价从最初48港元/股，直至退市，仅涨至52.5港元/股。

万达董事长王健林认为，公司价值遭到严重低估。就此，万达商业2016年3月宣布从港交所退市谋求回A，随后，在A股IPO门前一等就是五年。

此番突然撤销回A上市计划，让市场一片哗然。

近年，房地产企业在A股的IPO一直处于收紧状态。贝壳研究院高级分析师潘浩告诉时代周报记者，考虑到地产调控的大环境，房企融资和上市条件都极为严苛。在他看来，万达商业撤销回A，虽有些意外，却也在情理之中。

不过，亦有市场人士认为，万达商业急于撤销回A或意在谋求境外上市，不排除是为在2023年前完成上市对赌协议压力所致。2018年初，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业港股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

万达相关人士向时代周报记者证实，该协议中，万达商业承诺投资方自协议签订之日起五年内尽快完成上市。不过，该人士还透露说，“协议并未做其他约定，即万达商业无法在5年内上市，也不存在任何回购条款”。

或最快2022年再次在港上市

业内人士称，万达商业或将再次赴港IPO。一名万达商业内部人士向时代周报透露，万达商业在撤销回A上市之前，就已启动重组计划，最快将于2022年再次上市。

有业内人士指出，从资本层面来看，万达错过的五年，错失了一波港交所牛市行情，期间，中国恒大（03333.HK）股价从4.7港元/股最高涨至32.5港元/股，碧桂园从2.3港元/股一度升至18.85港元/股。另一方面，退市也为万达商业提供了足够大的转型空间。

退市之后，万达先是将旗下酒店业务注入万达酒店发展（00169.HK），又逐步将房地产业务划至万达地产集团。在2017年那场“世纪并购案”中，万达商业更是大刀阔斧地一举抛售13个文旅项目。

次年，王健林再转身，决定将大连万达商业地产股份有限公司更为现名，并宣布：万达商业不再进行房地产开发，转型为纯粹的商业管理运营企业。

至此，万达商业在完成资金回血的同时，解绑了大部分“重资产”项目，实现了“轻资产化”转型。数据显示，即使在疫情爆发的2020年，万达商业当年新开业的万达广场仍多达45座。其中，轻资产型项目27个，占比超60%。同年，万达商业签约60个轻资产型万达广场，较上年增长67%；在建142个万达广场中，“轻资产型”项目占比超过80%。

据万达商业官网，轻资产模式即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。资产全归投资方，所获租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。

轻资产策略踏准了物管“风口期”。2018年，多家物业管理企业接连赴港上市。在港上市的多家物业管理公司的市盈率均高企。截至2021年3月24日收盘，恒大物业（06666.HK）总市值1571.89亿港元，市盈率49.96倍；碧桂园服务（06098.HK）总市值2137.15亿港元，市盈率66.96；融创服务（01516.HK）总市值737.08亿港元，市盈率99.15倍。据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率为49倍，2020年是35倍，均远超地产类企业。

同策研究院资深分析师肖云祥向时代周报记者分析说，重组后，万达商业将轻资产业务再次上市，更易“讲故事”，也更易获得投资者认同。

万达商业重新上市，能否一改过去“被低估”行情？有业内人士分析称，近年，万达商业的轻资产业态符合境外投资趋势，万达商业的估值规模可能达到万亿级。另有多名行业人士认为，上市的时点选择不错，但估值仍难达万亿体量。财务数据显示，截至2020三季度末，万达商业总资产为5558.56亿元，旗下万达广场已达368座。

地产分析师严跃进向时代周报记者分析，在重新调整上市战略之后，万达商业以轻资产运营的形式输出管理人员、技术及品牌，降低成本，在港股将或将更受认可。