2021年时间过半，整体来看中国房地产市场发展相对平稳。
从销售来看，2021年上半年各大房企积极营销，抢收回款，实现了业绩大幅增长；拿地方面，在土地“两集中”政策下，22城土地出让金破万亿，百强房企半年拿地总额也达16485亿元；融资方面，房地产金融持续高压，上半年整体债市下行，房企融资规模进一步收缩。
19家房企销售额突破千亿
2021年上半年，中央坚持“房住不炒”的政策总基调不变，房企销售业绩保持稳健增长。
中指研究院数据显示，2021年上半年，销售额突破千亿的房企增至19家，较去年同期增加6家。其中，碧桂园、恒大、万科、融创销售额突破3000亿元，增长率均值达到32.1%。
值得注意的是，2021年上半年百强房企销售额均值达到693.0亿元，百亿房企数量也较去年同期的107家增加25家至132家。TOP100房企权益销售额共计5.0万亿元，市场份额为56.6%，上升2.1个百分点。
其中，10强房企门槛值为1640.8亿元，较上年增长48.3%，头部房企竞争更加激烈；30强房企、50强房企、百强房企门槛值分别为646.6亿元、430.3亿元、177.7亿元，分别较去年同期增长34.1%、36.5%、58.4%。
来源：中指研究院
此外，据中国网财经不完全统计，2021年初公布年度销售目标的有32家房地产企业，其目标增长率均值为13.5%。业内人士分析，这意味着随着市场趋稳、调控政策的出台，更加注重规模、效益以及防风险三者的均衡发展，以期在稳定中谋求可持续发展。
中指院数据显示，2021年上半年，上述32家房企目标完成率均值为50.5%，其中碧桂园、佳兆业、大发地产3家企业目标完成率超60%，滨江、正荣、绿城等14家企业超过50%，在资金集中需求的压力下，房企加快销售回款，多渠道营销实现销售业绩的释放。
值得注意的是，2021年上半年20强房企中，58.3%的销售业绩来源于二线城市，16.2%来自于一线城市，合计占比74.5%；随着疫情好转，三四线城市需求得到释放，业绩贡献率为25.5%，增长5.0个百分点。
业内人士分析，进入2021年下半年，房企应精准把握市场机遇，注重产品的品质与服务，借助数字化营销手段加大推盘力度，有效推进销售目标完成。
百强房企拿地金额1.65万亿
2021年上半年，受22城宅地供应“两集中”政策影响，各大房企拿地金额与方式也发生变化。
根据中指研究院数据，2021年上半年全国300城住宅用地供供求规模均有所下降。其中，住宅用地推出5.0亿平方米，同比下降9.5%，成交4.2亿平方米，同比下降10.6%，成交出让金2.6万亿元，同比增长13.4%。
其中，百强房企拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升，百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%，较1-5月有所下降。
此外，据中指研究院统计，2021年上半年，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.3%，同比下降0.5个百分点，合作拿地力度有所增强。
来源：中指研究院
从城市等级分布来看，50家代表房企2021年上半年在一线及二线城市投资面积占比均上涨，主要由于集中供地的22城，全部为一二线城市且土地市场较热。
2021年上半年，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69.0%，较上年同期增长12.2个百分点。值得注意的是，2021年上半年，长三角TOP10企业拿地金额3223亿元居四大城市群首位。拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以2562万平方米居四大城市群首位。
此外，从北京、上海、广州等重点城市拿地金额10强房企来看，招商蛇口、万科、华润置地及融创中国均出现在3个以上城市的上半年拿地总额TOP10企业榜单中，在多个城市齐发力，与企业的全国化战略布局相契合。碧桂园在上海集中拍地中获两宗地，位列上海上半年拿地榜第二位。保利发展则积极拓展北京土地资源，位列北京上半年拿地榜第二位。
房企融资规模收缩超千亿
上半年，在房地产金融政策持续高压，融资规模进一步收缩。
根据贝壳研究院统计，2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降，2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。
来源：贝壳研究院
2021年上半年房地产调控政策持续高压，整体债市下行，境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。结构方面，境内外债市表现持续分化。数据显示，2020年4月后，境外债市加速下行，偶有波动却难以扭转整体趋势。而境内方面，上半年经济大局总体平稳，流动性保持合理充裕，上半年境内新增债券规模占比68%，较2020年同期上升6个百分点，达到近八年次高位占比水平。
值得注意的是，2021年上半年，房企债券利率表现分化愈加明显。6月以万科、龙湖为代表的多家优质房企，分别下调公司债票面利率，其中万科将“18万科01”债券票面利率由4.05%下调，最低降至2.8%。而6月尾部房企平均融资成本维持8.0%左右，房企间利率差走阔，利率两极分化，融资端集中度呈上升趋势。
此外，2021年，房企达到历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元，上下半年分别为6990亿元与5832亿元，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍属到期债务规模高位。贝壳研究院预计，2022-2023年偿债规模有所收缩，维持在8000亿元以上规模水平。
业内人士分析，2021年上半年，“三道红线”、银行集中度管理等相关监管政策效果显现，发债规模得到有效控制，而房企除丰富融资渠道外，对销售端回款依赖程度将进一步加深。(见习记者 甘承浩)
