近期，商业地产领域再现一笔“世纪大交易”。凯德集团(简称“凯德”)与中国平安人寿保险(简称“平安人寿”)签署合作协议，凯德向平安人寿出售中国来福士资产组合的部分股权。根据协议，该资产组合的总资产价值为467亿元，平安人寿总投资金额不超过330亿元。

公开资料显示，凯德是一家大型多元化房地产集团，总部设在新加坡并在当地上市。1994年进入中国，目前在中国40多座城市拥有或管理200多个项目。来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，目前在中国有9座，此次出售的资产涉及了其中6座，分别是上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，均已运营成熟稳定，可以说是凯德最为核心的优质资产。

商业模式决定此次交易

凯德为何要出售来福士资产？知名地产分析师严跃进告诉中国网财经记者：“来福士项目表现不错，但疫情多少对其造成了冲击。凯德通过将此类项目股权进行交易，客观上降低了资金压力。”数据显示，凯德2020年收入65.326亿新元，同比增长4.8%；税前利润2.315亿新元，同比下降95.4%；净亏损15.743亿新元。据透露，此次交易将为凯德集团回收资本超过20亿新元(约合96亿元人民币)。

不过，凯德方面在接受中国网财经记者采访时表示：“此次交易与业绩无关，主要是由凯德商业模式决定的。凯德一贯以来坚持投融管退商业模式，由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。这是一个已经非常成熟、稳定的商业模式，我们在新加坡已运作多年，也被国际市场充分认可。”

据悉，此次交易前，凯德集团通过私募基金对涉及项目的持股比例在30.7%至55%之间，交易后变更为12.6%至30%。凯德集团表示：“将作为资产管理者负责项目的运营管理，继续推动并参与这六个来福士项目的增长。”

对于2020年出现净亏损，凯德方面告诉中国网财经记者：“在预期内。2020年新冠疫情对世界各国经济都造成了巨大冲击。凯德业务遍及30多个国家230多个城市，旗下零售和旅宿业务都是受疫情影响最大的行业。不过，凯德并非现金亏损，主要因投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值共计24.981亿新元(约合人民币122亿元)。除非新冠疫情形势再出现大的变化，预计2021财年经营和财务业绩将有所改善。”

否认“撤出”中国

中国网财经记者注意到，这并非凯德首次出售中国资产。早在2018年，凯德出售了20家购物中心给印力，交易价格为17.059亿新元(约合83.65亿元人民币)；2019年2月，凯德在呼和浩特进行资产置换升级，其中包括以4.6亿元转让凯德MALL•赛罕购物中心；同年7月清空了建业地产的股份，获现金28.31亿港元；10月又以7.41亿港元的价格将香港一幢服务式住宅物业转给兴胜创建。据中国网财经记者不完全统计，凯德3年多来通过处置资产获得的资金总额接近500亿元人民币。

对于凯德的上述动作，市场上质疑声四起，并有观点称凯德“撤出”中国。凯德表示：“中国是凯德集团最重要的核心市场，对在中国的业务持长期主义观点，未来会继续加大投资，推动资产规模增长。”据凯德透露，2018年之所以出售20家购物中心予印力，目的是进一步聚焦五大核心城市群。这20家购物中心，凯德平均持有10年，分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。此举有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。

中国网财经记者梳理发现，凯德在中国抛售资产的同时，的确也在买入资产。2017年，凯德分别收购了上海国正中心、广州乐峰广场和上海五角场一宗商办地块，代价分别为26.4亿元、33.607亿元和8.38亿元；2018年收购重庆两江春城项目、获广州增城两宗地块，同时还收购广州市黄埔区广州科学城核心区的一块商业商务用地，打造凯德在广州的首座商业综合体项目，并斥资128亿元收购上海星外滩项目；2019年以110亿新元收购星桥腾飞，将产业链延伸至产业园区、物流及工业地产等资产类别。

扩大新经济资产领域投资

凯德在中国不断进行资产挪腾，与其不断的转型战略相关。今年3月，凯德宣布进行业务重组，未来的定位是一个轻资产、资本高效的企业。4月，凯德斥资近37亿元在上海收购了一个超大规模数据中心园区。

同时，凯德表示，此次与平安人寿交易所回收的资金，也将部分用于扩大在新经济资产领域的投资。凯德还称，计划在未来几年，将在中国该资产领域的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

严跃进告诉中国网财经记者：“凯德转型实是看重了后续经济的结构调整和市场趋势，不过市场上转型不成功的案例也比较多，所以要注意相关风险。”不过，凯德方面称，公司在数据等新经济有比较成功的新经济投资经验。公开资料显示，除今年在上海收购的数据中心园区，凯德还在新加坡拥有4个数据中心，在欧洲拥有11个数据中心，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。(记者 刘小菲)