8月16日晚间，雅生活服务(03319.HK)发布2021年中期业绩报告。报告显示，在规模领先的同时，雅生活服务的毛利率、净利率迎来双降，在管面积的增速也出现下滑。

毛利率、净利率均出现下滑

上半年，雅生活服务实现收入62.47亿元，较去年同期的40.02亿元增长56.1%。收入增长离不开雅生活服务四大业务的贡献。其中，物业管理服务收入同比增长51.8%至39.77亿元；外延增值服务收入同比增长35.9%至13.03亿元；业主增值服务收入同比增长91.0%至8.08亿元；城市服务收入达1.60亿元。

此外，雅生活服务期内取得毛利18.74亿元，较去年同期的12.75亿元增长46.9%；股东应占利润也由去年同期的7.58亿元增长50.7%至11.42亿元。在收入利润增长的同时，雅生活服务的销售成本也出现大幅上升，由2020年中期的27.26亿元攀升至今年中期的43.73亿元，增幅为60.42%。

成本的大幅增长使得雅生活服务的毛利率和净利率均出现下滑。期内，雅生活服务的毛利率从2020年的31.9%下降1.9个百分点至30.0%；净利率为20.5%，较2020年同期的21.8%下降1.3个百分点。

来源：雅生活服务2021年中期业绩报告

分业务来看，雅生活服务仅物业管理服务的毛利率同比增加0.1个百分点至22.0%，外延增值服务与业主增值服务的毛利率均出现下滑。其中，外延增值服务的毛利率为40.0%，较去年同期的48.9%下降8.9个百分点，主要是由加大成本投入引起的；业主增值服务的毛利率为54.6%，较去年同期的55.0%下降0.4个百分点，是由于增值服务业务结构发生变化。综合来看，物业管理服务收入在雅生活服务收入中的占比最高，为63.6%，但其毛利率最低，甚至不及城市服务业务的22.1%。

在管面积长三角大湾区占比超61%

截至6月30日，雅生活服务在管项目达3601个，覆盖全国31个省、直辖市和自治区以及199个城市。从在管面积的区域布局来看，38.2%位于长三角城市群，23.4%位于粤港澳大湾区，9.4%位于成渝城市群，剩余分布在其他区域。

综合来看，截至6月30日，雅生活服务的在管面积与合约面积分别达4.24亿平方米和5.84亿平方米，同比增长13.2%和18.9%,上述数据在2020年中期分别为67.30%、51.08%。

与去年同期相比，雅生活服务新增在管面积4940万平方米。雅生活表示，增长的原因主要有三方面，一是继续接管雅居乐集团开发的项目，期内新增在管面积450万平方米；二是来自绿地控股的项目新增在管面积310万平方米；三是来自第三方项目贡献的新增在管面积4170万平方米。

值得注意的是，雅居乐集团、绿地控股、第三方项目的在管面积分别为6431.1万平方米、1707万平方米、3.43亿平方米，占比为15.2%、4.0%、80.8%，其增速分别为7.5%、22.6%、13.9%。不难发现，与2020年中期相比来自雅居乐集团的在管面积占比下降，来自绿地控股与第三方项目的在管面积占比均出现上升。

来源：雅生活服务2021年中期业绩报告

与此同时，雅生活服务的第三方项目拓展并未止步。7月2日，雅生活服务的一家间接全资子公司天津雅潮企业管理咨询有限公司(下称“天津雅潮”)有条件同意收购济南宏泰投资管理合伙企业(有限合伙)(下称“济南宏泰”)合共100%的份额，总对价为2.82亿元。由于济南宏泰持有山东宏泰物业发展有限公司(下称“山东宏泰”)65%的股权，而雅生活服务的非全资子公司中民未来物业服务有限公司(下称“中民未来物业”)持有山东宏泰35%的股权。收购事项完成后，雅生活将间接持有山东宏泰100%的股权。如果算上山东宏泰贡献的在管面积，雅生活服务的在管面积将达到4.6亿平方米。这也意味着，第三方的在管面积占比仍有上升空间。

市场人士分析认为，“由于雅生活服务在管面积的基数较大，未来的增速还会进一步放缓，不过，雅生活已经率先完成了规模卡位战，并开始平衡住宅与非住宅业态的布局”。截至6月30日，雅生活服务在管面积中住宅类业态占比为44.9%，非住宅类占比为55.1%，上述数据在去年12月30日分别为40.4%、59.6%。具体到非住宅业态中，公共建筑占比42.6%，商业及其他占比12.5%。(见习记者 张增艳)