8月18日晚间，建业地产(00832.HK)披露2021年半年业绩报告。报告期内，建业地产销售额、营收均录得不同程度增长，但毛利率和净利率双降、净负债比率大增，同时，业绩依赖大本营河南的情况仍然未有改善。

河南省外销售额占比仅1.4%

在旗下代建公司中原建业(09982.HK)的分拆独立上市后，建业地产“轻重并行”的发展路径改为“以重为主”。

上半年，建业地产重资产合同销售金额310.53亿元，同比增长3.5%，这一增幅远低于2019年同期的9.2%和2020年同期的8.5%。在建业地产录得合约销售额数据的19个城市中，18城来自河南，省外只有海南贡献4.41亿元销售额，占总销售额的1.42%。

在建业地产的河南大本营，有7城销售额出现下降，其中核心城市郑州上半年仅贡献57.84亿元，相较于2020年上半年的90.53亿元下降36%，占总销售额的比重也从2020年上半年的30.16%降至18.63%。

来源：建业地产业绩报告

上半年，建业地产共有28个项目动工建设，新开工面积332.2万平方米，较去年同期下降27%。建业地产方面表示，开工管理根据客户分布及预计销售情况进行。

土地储备方面，建业地产上半年通过招拍挂和股权合作获取土地约236.7万平方米，新增储备建筑面积约663.3万平方米。截至2021年6月30日，建业地产拥有土地储备建筑面积约5621万平方米，其中权益建筑面积约4082万平方米，全部位于河南。这意味着，建业地产除在建的3个海南项目外，已无省外土储。

虽然重仓河南，但从合同销售额计算的市场占有率来看，建业地产在河南的市场占有率已从2020年上半年的12%降至2021年同期的7.3%。

毛利率、净利率持续双降

由于结转面积及其平均售价都有所上升，建业地产2021年上半年收入203.57亿元，同比增长56.4%；但销售成本从2020年上半年的99.30亿元增长68.37%至2021年同期的167.19亿元。

销售成本的大增直接导致建业地产的毛利、净利增幅低于营收增幅。业绩公告显示，2021年上半年，建业地产毛利为36.38亿元，同比增长17.8%；净利10.25亿元，同比增长30.4%。而归属股东净利润7.29亿元，同比仅微增0.3%。

毛利率也由2020年同期的23.7%下降5.8个百分点至17.9%；净利率为5.0%，较2020年同期的6.0%下跌1.0个百分点。对此，建业地产在业绩公告中表示，2021年上半年集团在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间，此外2020年疫情期间打折销售的物业项目陆续于本期交付结转，最终导致集团毛利率、净利率下跌。

实际上，建业地产的毛利率和净利率在经历2018年高位后开始走低。2018-2020年，建业地产的毛利率分别为34.44%、26.02%和19.85%；净利润率分别为9.6%、7.9%和4.9%。

而克而瑞的数据显示，典型上市房企2019年和2020年的毛利率中位数分别为29.1%和24.3%；同期净利率分别为12.6%和10%。这意味着建业地产的毛利率、净利率处于行业中等偏下水平。

数据来源：建业地产年报 制图：中国网财经

此外，建业地产计划中期派息3.64亿元，占当期净利润的35.51%。

净负债比率大增79个百分点

根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，建业地产剔除预收款后的资产负债率为87.2%，净负债率为92.6%，现金短债比为1.93。由此，建业地产2021年中期指标一项超阈值，继续保持“黄档”行列。

较为惹眼的是，建业地产2021年上半年的净负债比率为92.%，相较于2020年末的13.6%大增79个百分点。主要源于建业地产2020年上半年现金及现金等价物、受限制银行存款的减少导致净借贷总额的增加。

来源：建业地产业绩公告

业绩公告显示，2021年上半年建业地产现金及现金等价物余额为108.72亿元，相较于2020年末的226.19亿元下降51.93%。受限制银行存款也相较于2020年末的67.08亿元下降16.40%，导致净借贷总额大增497.52%至118.13亿元。

截至2021年6月30日，建业地产已进行账面总值约168.39亿元的资产抵押。包括已抵押账面总值约112.56亿元的受限制银行存款、已竣工物业、发展中物业、未来可供发展物业、厂房及设备及于合营企业的权益，作为集团获授一般银行信贷融资及其他贷款的抵押。此外，其还抵押账面总值约55.83亿元的待售物业作为合营企业贷款的抵押。

截至发稿，建业地产股价为每股1.87港元，降幅3.11%，总市值55.49亿港元。(见习记者 甘承浩)