日前，朗诗地产(00106.HK)发布2021年业绩报告。期内，朗诗集团连同合、联营公司实现签约销售额(含委托开发管理项目)为232.58亿元，同比增长80 %；签约销售面积146.94万平方米，同比增长100%。按照2021年500亿元的销售目标计算，朗诗集团上半年完成全年目标的46.3%。
不过，朗诗地产上半年净利润延续了上年同期的下滑态势，同时“三条红线”仍未翻绿，位于“黄档”。
净利同比下滑334.85%
今年上半年，朗诗地产陷入“增收不增利”困局。上半年取得营业收入35.37亿元，同比增长23.98%；毛利7.99亿元，同比增长58.14%；净利亏损达4.42亿元，同比下滑334.85%；归属于公司股东的亏损为4.46亿元，同比下滑414%。
亏损背后是朗诗地产的销售及服务成本大幅提升。报告显示，朗诗地产期内的销售及服务成本由去年同期的23.47亿元增长16.63%至27.38亿元。具体到三费方面，朗诗地产的销售费用2.27亿元，较去年同期的1.49亿元增长51.7%；行政费用8.00亿元，较去年同期的3.27亿元上升145.1%；利息费用约3.20亿元，较去年同期的3.61亿元下降12.81%。
朗诗地产表示，销售费用增加，除了销售规模同比增长外，受疫情影响，为促销售激励政策的力度也所有加大；行政费用增加主要是在美国收购SPAC公司间接产生的上市费用3.77亿元，同时收购Vintage Estate Homes等导致人员增加带来成本提升。
值得注意的是，朗诗地产的利息费用尽管出现小幅下降，但其资本化比例提升至49.2%，较2020年同期的29.1%提升20.1个百分点。“资本化比率的提升，在某种程度上可以释放部分利润空间，使报表更具可看性”，一位财务人士表示。
“三条红线”仍踩中一条
截至6月30日，朗诗地产的债务总计为70.7亿元，较去年年底的65.5亿元增长7.94%；现金及现金等价物以及受限制资金约39.4亿元，较去年年末的52.5亿元下滑24.95%。此外，截至6月底，朗诗地产的加权平均财务成本约为7.0%，较2020年12月31日的7.6%略微有所下降。
需要指出的是，朗诗地产一年内到期的短期债务由去年年底的8.57亿元增长至今年6月底的14.35亿元，在总债务中的占比也由13.1%提升至20.3%，长期债务占比由86.9%下滑至79.7%。
依照“三线四档”融资新规，朗诗地产剔除预收款后的资产负债率为73.8%，净负债率为52.8%，现金短债比为2.74。由此，朗诗地产2021年中期指标一项超阈值，位于“黄档”行列。
“由于中央对房地产金融监管持审慎态度，监管还会持续升级。长远来看，朗诗地产仍面临降负债的压力”，业内人士分析认为。
穆迪9月2日发布报告称，未来6-12个月中国房地产开发商的国内银行和信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道将依然紧张，因此将行业展望从稳定调整为负面。“朗诗地产属于‘黄档’，意味着其有息负债增速不能超过10%。结合融资环境的走向，未来朗诗地产或将面临再融资压力”，上述业内人士补充道。
土地储备降至新低
截至2021年6月30日，朗诗地产的项目储备可售面积为498.88万平方米， 预计可售货值996.1亿元，上述两项数据降至5年内新低。按照权益计算，朗诗地产应占项目储备可售面积176.53万平方米，预计可售货值293.9亿元，分别占比35.39%、29.51%。
早在今年5月，惠誉对朗诗地产发布最后一次评级指出，朗诗地产土地储备规模有限，土储年限较短，仅为1.5年，可能会阻碍销售增长和业务可持续性。
数据来源：朗诗地产年报(中国网财经制图)
数据显示，2017-2020年底，朗诗集团的项目储备可售面积分别为635.3万平方米、671.96万平方米、685.96万平方米、528.98万平方米，对应的总可售货值为1179亿元、1219.1亿元、1314.3亿元、1043.2亿元。同期，朗诗集团的销售额(含联合营公司)分别为320.53亿元、381.49亿元、404.86亿元、411.31亿元，总体呈现上升趋势。克而瑞数据显示，朗诗地产2017-2020年的排名分别是第64位、第68位、第73位、第92位，在百强房企中的位置持续下滑。
“受制于土地储备，朗诗地产近几年的发展较为缓慢，销售业绩增幅有限，销售规模也难以实现大幅提升。从目前的调控态势来看，留给朗诗地产做大的机会非常少。因此，朗诗地产希望通过轻资产模式撬动规模增长。不过，轻资产模式能把盘子做大，但收益有限”，上述业内人士表示。
今年3月的业绩会上，朗诗地产的管理层表示，公司商业模式不再是内房股重资产模式，而是积极发展轻资产项目。截至6月30日，朗诗地产来自独立第三方委托开发管理的项目共50个，可售面积为277.61万平方米，预计可售货值595.4亿元。从收入方面来看，今年上半年，朗诗地产通过开发及管理服务取得的收入为4.05亿元，在营业收入中的占比仅为11.44%。(见习记者 张增艳)
