在过去的2021年，道远咨询作为深圳写字楼租赁市场微观活动的重要参与者和见证者，接触了超过1,500家各行各业的企业并与其中的500家进行了深度合作，亦与超过200家业主进行了为其一年的高频沟通和交流。以此为基础，道远咨询研究部记录了全年超过1,000个交易并跟踪了覆盖深圳市场90%以上的大厦的租赁表现，针对25个细分行业进行了租户行为和偏好分析并编写了《2021年深圳写字楼市场白皮书》。道远咨询一直重视市场研究及数据产品的开发投入，公司研究部每年发布多份富有洞察力及深远市场影响力的报告，已成为当地市场领先的咨询机构之一。
本次的白皮书是业内首次基于全面数据分析与探索之上编写而成，对2021年写字楼市场现状以及未来的展望做了全面的梳理。
2021年关键词——需求复苏，韧性增长
白皮书指出，2021年深圳办公楼市场迎来11个重点项目新增入市，推动全市市场化可租赁面积到达633万平方米。办公楼市场去化表现极佳，全年净吸纳量达到104万平方米，迎来超百万平方米的首次突破，创下历史高峰。长期支撑深圳市场需求的金融和信息技术类产业在吸纳量上有着重要的占比和增幅，这两大行业为深圳的经济以及写字楼市场的小经济持续提供着发展动能。在这样的大背景下，2021年净吸纳量同比增长68.5%，达到104.3万平方米。
深圳市场的租金在2021年初步展现企稳态势在年末实现了0.8%的小幅提升。同时，各个行政区的租金已经出现了结构上的分化，南山及宝安片区租金已率先实现连续小幅反弹，福田区表现平稳，罗湖区则在“产业西移”的影响下，延续着下跌趋势。
（会上，道远咨询合伙人许益煌先生针对白皮书的内容进行了提炼与独家解读，并就商业地产招商所面临的机遇与挑战展开讨论。）
在需求端方面，白皮书指出在接下来的2022年，跨境电商、新消费和以证券和基金为主的金融业是值得关注的行业。
随着RCEP的正式落地，成员国地区间90%以上的商品将最终实现零关税，这将极大的促进跨境电商行业的成长。除了政策的加持外，成员国地区也有着非常良好的跨境电商土壤环境，例如自贸区中人口数量较多，奠定了强大消费的基础，RCEP的导入将让行业提前迎来二次增长。跨境电商行业选址甲级办公楼的比例和选址核心商务区比例仍处于较低的水平，但随着行业规模的增长，对优质楼宇的需求有望释放。尤其是跨境电商卖家的服务商，平台类或者软件服务类企业或将是整个行业选址优质办公楼宇的主力。
新消费主要是指人货场的演变带来从传统消费到消费的转变，对于“人“，新消费的客户对象从宽泛的人群到细分的特定人群，例如”女性群体“、”Z“世代等；对于”货“，新消费的品类十分新颖，并且具有品牌化的特征；对于”场“，新消费的场景从传统的线下零售转变到多元的碎片流量引流，例如KOL、抖音等等。例如，针对注重健康人群打造的健康无糖气泡水——元气森林；根据Z世代注重的消费体验打造产品——泡泡玛特。这些特征赋予了新消费企业在传统零售大厂中出圈的可能性。
证券和基金为主的金融业方面，今年金融有望迎来新政策，去年12月份的中央经济工作会议中提到注册制全面开放的计划，释放出2022年的相关政策将出台的乐观信号。而该行业在甲级和核心商务区的选址有着高需求，属于办公租赁市场极为重要的大类行业之一。
2022年关键词——未雨绸缪，把握当下
2022年，深圳市甲级办公楼全年市场化可租赁面积将突破700万平方米，优质供给持续扩容。供给压力较2021年有所增加，而需求端存在较大的不确定性，目前并未有清晰的迹象表明需求端的旺盛局面会持续下去，因此，预计年内相关市场指标以稳为主。未来三年预计有大批的项目集中入市供应，前海、留仙洞以及深圳湾超级总部基地等新兴商务区的快速建设将加剧区位间的竞争，届时办公市场将承受更大的供给压力，预计在未来的一年内，新落成大厦之间对于优质租户的竞争依然较为激烈。
在经历需求强劲复苏的2021年过后，2022年伊始应未雨绸缪，育先机，开新局。
数据来源：
深圳市统计局、深圳政府网、深圳市跨境电子商务协会、eMarketer、中国海关、电子信息行业联合会、公开信息整理、道远咨询研究部
