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受关联公司拖累 瑞安新天地上市受阻

受关联公司拖累 瑞安新天地上市受阻
2022-03-21 12:02:16 来源:中房报

瑞安新天地上市蒙上了一层“阴影”。

3月15日,瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安房地产”)开盘为0.81元/股,收盘于0.77元/股,相比上一个交易日的收盘价0.81元/股,下跌5.06%。

就在一天前,3月14日,港交所官网显示,瑞安新天地招股书失效。

资料显示,瑞安新天地由瑞安房地产分拆而来,其特色在于商业物业。截至2021年6月末,瑞安新天地物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间,当中亦包括虹桥天地、上海创智天地社区及南京国际金融中心。

从招股书中可以看出,瑞安新天地在资本成色上不太亮眼。数据显示,2021年上半年,瑞安新天地流动负债总额为50.49亿元,流动负债净额为12.82亿元。

此外,瑞安新天地依赖于上海的物业组合,地域集中度较高。

关于瑞安新天地失效原因以及未来是否会继续递表,中国房地产报记者拨打瑞安房地产官网电话,截至发稿前,电话显示无人接听。

值得一提的是,去年下半年以来,受到房地产行业低迷的影响,资本市场不断变化,物业IPO进程变得异常缓慢。

一位业内分析师告诉中国房地产报记者“瑞安新天地要不断诠释企业积极的一面,作为瑞安房地产独立的商业品牌,后续在复制和扩张方面需要积极发挥,以更好获得资本市场的青睐。”

主打商管特色 商管赛道日趋激烈

2021年8月4日,瑞安房地产发布自愿性公告称正考虑分拆商业业务上市,并于去年9月递表。当然,对于商业方向,行业里已有先行者可参考。

在商管赛道,华润万象生活不可忽视,其定位是商管+物管,于2020年9月上市后在资本市场取得了不错的成绩,市值排名第二,市盈率排名第一。

数据显示,截至3月17日13点30分,华润万象生活总市值为707.25亿元,市盈率55.60倍。

华润万象生活在资本市场的表现也引来了诸多物企的效仿。一批主打商管概念的物企争相上市。2021年1月26日,星盛商业管理股份有限公司正式在香港联合交易所主板挂牌上市。2021年7月2日,中骏商管正式在港交所敲钟上市。

瑞安新天地想要在商管赛道分一杯羹也在情理之中。

资料显示,2021年上半年,瑞安新天地72.5%的物业管理收入来自商业物业,公司同期管理的商业物业组合包括分布在五个城市的35项物业,建筑面积约360万平方米。

不可否认的是,商管赛道已经发生了巨大变化。

一位业内人士直言,商管企业赛道竞争格局日趋激烈,大型物企有华润万象生活,中小型物企有中骏商管、宝龙商业。此外,商管企业发展有赖于经济环境变化,若经济超预期下行,将对消费需求产生负面影响,进而影响公司发展。还有就是疫情反复或对购物中心运营产生负面影响。

受关联公司拖累

“由于物管行业上游地产行业的动荡,资本市场对上市物企和商管公司的态度也发生了变化。港交所对拟上市企业问询更加严格,顾虑更多,这造成不少企业上市进度更加曲折。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

值得关注的是,瑞安房地产2020年的业绩状况不容乐观。

业绩报告显示,瑞安房地产2020年营收为46亿元。其中,2020年上半年受到新冠病毒疫情影响,集团录得亏损约人民币16.22亿元,下半年集团全部业务均出现可观的复苏,全年录得股东应占亏损净额人民币7.4亿元。

2020年,瑞安房地产的综合租金及相关收入为人民币20.84亿元,同比下跌7%,上海物业的租金及相关收入下跌 6%至人民币14.91亿元,占总额72% 。

可以看出,瑞安房地产营收一半为租金收入,而瑞安房地产2020年租金收入受到不小影响。

不过,就在瑞安新天地招股书失效的同一天,瑞安房地产发布了2021年业绩预告。数据显示,2021年全年,瑞安房地产将录得净利润16亿元。

一位业内人士表示,“瑞安新天地递表的时间点正是瑞安房地产2020年年报发布之后,后者不好的业绩会影响到前者的上市状态。”

2021年9月13日,瑞安新天地递交招股书,向港交所发起冲击。

资本成色欠佳

理想丰满,现实骨感。瑞安新天地的资本成色不太亮眼。

公开数据显示,瑞安新天地的负债水平是其一大“硬伤”。2021年上半年,瑞安新天地流动负债总额较2020年的45.39亿元增至50.49亿元,流动负债净额也增至12.82亿元。

关于负债的增长,瑞安新天地表示,主要是由于一年内到期证券化安排的收款增加7.41亿元所致。

此外,瑞安新天地业务投资物业地域集中度高,依赖于上海的物业组合。

招股书显示,2018年~2020年以及2021年上半年,瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元和13.77亿元,相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元。相应期间,瑞安新天地分别录得流动负债净额28.69亿元、11.43亿元、9.69亿元及12.82亿元。

据披露,瑞安新天地于2021年6月30日公司的投资物业组合总建筑面积为200.52万平方米,拥有13宗项目,其中7宗项目位于上海,占比为52.7%;根据独立估值,商业物业的总值为531.35亿元,其中71.9%位于上海。此外,瑞安新天地亦向瑞安房地产取得权利以收购总建筑面积约130万平方米的储备商业物业,当中约85.7%位于上海。

在汤晓晨看来,“资本市场更青睐利润增长确定下强的企业,小型商管公司仅固守原有管理项目很难获得持续增长,必须向市场证明其市场化竞争获取新项目的能力,才能吸引投资者关注。”

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(责任编辑:newscj)