10月25日，北京市土地整理储备中心发布2022年度第四批次商品住宅用地出让公告，北京土地货架上再增6宗地块，其中，唯一一个低密度地块容积率为1.4，位于六环外的永定镇，而综合近两年的土拍来看，1.4的容积率几乎是北京土供容积率的天花板，而能有如此低容积率的土地数量少之又少。在“面粉”断供下，低容积率的别墅产品鲜有新项目供应，北京别墅市场也陷入只能靠存货支撑的局面，在此情况下，在售别墅产品尤其是市区别墅便愈发珍贵。

数据显示，自2021年集中供地以来，北京已有106宗住宅用地成交，再加上今年四批次供应，仅两年时间，北京宅地供应已达112个地块，而符合别墅产品建设条件的地块仅6宗，且全部位于六环外的郊区。同时受土地限制，别墅供应从2018年供应的7659套，到2021年的3711套，再到今年截至8月的1426套，呈断崖式下跌态势。但反观市场成交情况，别墅成交却依旧保持旺盛的行情，2021年更以5075套的成交创下年销售套数新高。

在这一背景下，别墅尤其是市区别墅的稀缺价值有望进一步升级，受此预期影响，位于三环沿线的鲁能·钓鱼台美高梅别备受市场看好，作为总价在5000万级别墅项目，鲁能·钓鱼台美高梅别墅今年曾创下一月售3套的业绩，足见市场之认可。

鲁能·钓鱼台美高梅别墅位于南三环中轴线之侧，天坛以南三公里，十公里之内覆盖国贸、王府井、金融街、丽泽等商圈，是近年来楼市唯一的内城别墅项目，从市场发展趋势来看，其将是最后的内城别墅，仅从地段上，已极具收藏意义。

（鲁能·钓鱼台美高梅别墅区位图）

不仅如此，鲁能·钓鱼台美高梅别墅并非当下市场盛行的空间紧凑的叠拼类产品，而是容积率仅0.53的类独栋产品，项目整体仅规划46套，每户均有100-300平米独立院落，如此产品，即便放之整个北京市场也凤毛麟角，更何况在三环的核心之地，而鲁能·钓鱼台美高梅别墅的热销也证明了“物以稀为贵”的顶层置业逻辑。

（鲁能·钓鱼台美高梅别墅实景拍摄图）

当前经济背景下，高端置业人群对于资产增值、保值的需求大幅增加，而以别墅为典型的豪宅产品可以说是抵御通胀的重要渠道。作为5000万级的资产，鲁能·钓鱼台美高梅别墅在地段、产品上的唯一、不可替代属性，决定了其是顶层资产配置首选。

标签： 北京靠存货支撑的别墅市场 还能撑多久