【案例五】陈某诉河南省某房地产公司商品房预售合同纠纷案

一、基本案情

陈某与河南省某房地产公司于2018年签订一份商品房预购合同约定：出卖人2019年12月30日前交房，但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因法律法规、政策调整导致延期；遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期；逾期交房按买受人已交付房款日万分之一计算违约金。2019年9月30日，涉案楼栋竣工验收； 2020年5月31日，陈某在河南省某房地产公司出具的《入伙通知书》上签字领取了钥匙。后陈某诉至法院，请求河南省某房地产公司支付违约金9452.16元。

审理过程中，河南省某房地产公司提供河南省环境保护厅、济源市环境保护委员会等部门下发的大量污染防控和疫情防控文件，以证明从施工至约定交房日期，济源市实施环保管控停工228天，因疫情管控停工55天，共计283天。

二、裁判结果

济源市人民法院认为，河南省某房地产公司虽有逾期5个月交房的事实，但其提供的证据可以证实在合同履行期间济源市实施环保管控共228天，故酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50%）。同时新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除55天，上述应扣除天数为169天，超出陈某主张逾期交房的150天，因此河南省某房地产公司并不构成违约，遂判决驳回陈某诉讼请求，判决作出后陈某未提出上诉。

三、典型意义

本案系涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房逾期交房纠纷。大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，本案判决体现了对缔约自由和合同效力的尊重。法院将举证责任分配给开发商，并未完全采纳开发商举证，同时对环保停工的影响进行了酌定和分析，当事人一审服判息诉，有效避免了同一小区的后续诉讼。

【案例六】商丘市某商贸公司与某房管局办事处房屋租赁合同纠纷案

一、基本案情

某房管局办事处与商丘市某商贸公司于2018年签订一份无固定期限租赁协议，约定当年租金400万元。2018年10月31日至 2019年9月30日期间，商丘市某商贸公司仅支付租金155万元。某房管局办事处遂提起诉讼，请求解除双方租赁协议；商丘市某商贸公司立即腾退房屋并支付拖欠租金245万元及违约金；2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至解除协议判决生效之日止。商丘市某商贸公司提出反诉请求：判令某房管局办事处赔偿经济损失310万元。

二、裁判结果

商丘市梁园区人民法院一审判决：解除双方租赁协议;商丘市某商贸公司返还案涉房屋并支付2019年9月30日前欠付租金245万元； 2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至解除协议判决生效之日止;驳回某房管局办事处的其他诉讼请求和商丘市某商贸公司的反诉请求。

商丘市某商贸公司上诉请求：改判其支付2019年9月30日之前租金200万元；支持其反诉请求。商丘市某商贸公司在超过上诉期后提出免除疫情防控期间相应租金的请求。

商丘市中级人民法院认为：一审判决认定商丘市某商贸公司欠付2019年9月30日前租金数额并无不当。一审判决2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至判决生效之日止，商丘市某商贸公司对此未在上诉期内提出上诉，但鉴于新冠肺炎疫情发生在本案解除协议判决生效期间内，综合考虑河南省疫情防控响应级别变更时间以及《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》第12条规定，酌情扣减新冠肺炎疫情防控期间两个月租金。二审判决：变更一审判决为“商丘市某商贸公司支付2019年9月30日前欠付某房管局办事处租金245万元；2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至解除协议判决生效之日止（扣除新冠肺炎疫情防控期间2个月租金）”。

三、典型意义

该案体现了对疫情期间承租国有资产类经营用房中小微企业的保护。一审至二审上诉前，尚未发生疫情。承租人提出酌情扣减租金已经超过上诉期，二审拒绝机械裁判，考虑到新发生的疫情因素，从平衡双方利益的角度出发，参照《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》的规定，酌情扣减商丘市某商贸公司两个月租金，充分发挥了司法能动性。该案的圆满解决，为如何兼顾出租方、承租方利益，防止以程序瑕疵简单判决导致利益失衡起到了示范作用。

【案例七】河南某置业公司与朱某某等房屋租赁合同纠纷案

一、基本案情

朱某某与河南某置业公司签订《商铺租赁合同》，约定朱某某承租河南某置业公司房屋开设KTV，租期自2014年4月10日至2020年4月9日。后朱某某与常某等人达成KTV股份转让协议，将KTV转让给常某等人经营。因为朱某某未按合同约定交付2019年4月10日至2020年4月9日的租金，且尚欠上一年度租金113417元，河南某置业公司起诉朱某某、常某等人，主张解除租赁合同、支付租金；朱某某以房屋已经转租、其不是受益人为由抗辩，且认为疫情期间的相关租赁费用也不应计算、收取。

二、裁判结果

焦作市山阳区人民法院一审判决：支持河南某置业公司解除合同及支付起诉日之前租金等诉讼请求，对于起诉日后的租金请求未予支持。河南某置业公司不服提出上诉，要求支持其全部诉讼请求。

焦作市中级人民法院认为，河南某置业公司主张起诉日以后至实际房屋返还之日期间的租金，应当予以支持，一审未予支持不当，应予纠正，应依法改判朱某某按照合同约定租金标准支付欠付租金至实际返还房屋时间为止；但因起诉后发生新冠肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件，充分考虑影响本案合同履行的疫情因素，在河南省人民政府因为新冠肺炎疫情防控而启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间且KTV娱乐经营被禁止或者限制开门经营的时间段内，租金按照约定租金标准的一半计算、支付。遂判决：一、解除《商铺租赁合同》；二、朱某某于判决生效后十日内返还商铺，并保持现状；三、朱某某于判决生效之日起十日内支付租金583473元及滞纳金71226元，并支付2019年10月10日至实际房屋返还之日期间的租金（租金标准按照每月78343元计算，但是在河南省人民政府因为新冠肺炎疫情防控而启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间而且KTV娱乐经营被禁止或者限制开门经营的时间段内，租金按照每月39171元计算）。

三、典型意义

本案系涉疫情娱乐服务业租赁合同纠纷案件。娱乐服务业是受新冠疫情影响最严重的行业之一。二审法院办理该案时，认真贯彻《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》和河南省高级人民法院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》的规定，适用公平原则酌情调整租金数额，合理分担疫情风险，衡平当事人利益，准确适用法律，体现出司法温情和人文关怀，充分发挥了司法裁判调节社会关系的作用。