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22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门

22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门
2020-08-24 15:20:53 来源:河南商报

顺着郑州商都路一路向东,过了京港澳高速3.7公里,有一个沉寂了多年、面积达22万平方米的商场。

第一任开发商因为资金断裂,无力偿还外债,商场被公开拍卖,郑州本地一家企业2018年以8亿元价格举牌拍下,欲建设红星美凯龙高端商场。

这只是故事的开始,分歧出现在后期拍卖款缴纳及商场产权归属问题上,先后有债主、竞买人、红星美凯龙、买铺业主等纷纷卷入了这场经济漩涡。多次协商无果后,最终红星美凯龙黯然撤场,商场被查封,上百名买过商铺的业主开始了长达一年多的退款维权。

原本可以有另外一番美好结局的烂尾商场,再一次成为郑州商业宇宙的“流浪星球”。

22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门

位于郑东新区白沙镇的红亨垣商业广场,目前处于停工状态

红星美凯龙一委管商场流产,上百名业主维权

从2018年9月起,500多名业主抱着买铺投资的希望,以均价8000多元至上万元不等的价格买了“红星·红亨垣商业广场”的商铺,却没想到这仅是麻烦的开始。

当时,卖铺的开发商“河南红亨垣商业管理有限公司”(简称“红亨垣公司”)告诉业主,该商场与红星美凯龙合作,将建成“红星·欧丽洛雅·红亨垣商业广场”。对外宣传号称“商铺总价6万起,无忧托管”,“22万方超大体量的家居建材中心,将填补郑州缺乏高端家居mall的市场空白。”

22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门

2019年4月,红亨垣商业广场项目启动

事实也确实如此,该商场为红星美凯龙的委管商场,红星·欧丽洛雅是红星美凯龙高端旗舰品牌。红亨垣公司负责商场的开发建设,红星美凯龙负责品牌输出和招商运营管理。

该商场采用业界常用的商铺散售与托管模式,即业主从开发商红亨垣公司手里买过商铺后,再托管给红亨垣公司对外出租,业主只用每月坐收租金收益。

一名业主给河南商报记者展示的《红星·红亨垣商业广场委托管理合同》显示,业主将商铺委托给红亨垣公司统一管理,期限10年,10年到期后,红亨垣公司可按照购房款的120%回购该商铺。托管第一年,红亨垣公司需要支付业主购房款的6%,之后递增。

没想到的是,签订合同仅过去了8个月,红亨垣商业广场被相关部门查封,售楼部被迫关闭,合作方红星美凯龙也中途撤出。从一开始红亨垣公司成立,到招商销售再到售楼部关停,仅历时11个月,就走入流产风险。

红亨垣公司曾退还300多名业主总计2000多万元购房款,但至今,还剩余100多名业主的购房款尚未退还。

已经过去一年多时间,这些业主依旧奔波在维权路上,追款无门。

2020年8月22日,河南商报记者赶赴郑东新区白沙镇商都路沿线的红亨垣商业广场,商场处于烂尾状态,四周被蓝色围挡封闭,曾气派辉煌的招商中心破烂不堪,玻璃门落锁,一派无人问津的萧瑟景象。

22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门

到底是什么原因导致煊赫一时的22万平方米商业面临流产?红星美凯龙为何中途撤场?项目还有没有重启可能?业主能否顺利索回购房款?

红亨垣公司8亿元拍下旧商业,承债式接盘

22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门

河南商报记者多方调查发现,这是一起欠债商场以8亿元价格拍卖却后期履约不成的巨额纠纷。

事情要追溯到商场最早的建设方,河南天欣实业有限公司(简称“天欣实业”)。2004年,天欣实业获得位于白沙镇商都路与京港澳高速交会处东3.7公里的82亩多土地,土地性质为工业用地。在这块土地上,天欣实业建设了“天欣建材城”,这便是红亨垣商业广场的前身。

一开始,天欣建材城冲着市场外迁而来。彼时,商都路沿线多家建材市场进入2012年市场外迁名单之列,坐拥优越交通区位优势、地缘优势和产业基础优势的天欣建材城,被部分人视为承接商都路建材商圈的最佳承接地之一。

遗憾的是,项目还未最终建成,天欣实业及其关联公司河南伟华投资担保有限公司资金链断裂,无法偿还集资户理财款,实际控制人于2016年被判7年有期徒刑。

但是,留下的天欣建材港属于可处置资产。为了重组盘活天欣建材港,偿还商场拖欠的债务,郑东新区有关部门成立工作组,决定将天欣建材港公开拍卖。

正式拍卖前,聘请专业机构对商场进行了评估,2018年1月份估值6.8亿元。

2018年6月13日,红亨垣公司以8亿元价格成功竞拍。

红亨垣公司拍下天欣建材港,同时也想好了开发路径——联合红星美凯龙,建设“红星·欧丽洛雅·红亨垣商业广场”。竞拍成功4个月后(2018年10月份),红亨垣公司即与红星美凯龙方面签订了《委托经营管理框架协议》。

按照约定,竞买人需要承债式收购,也就是说需要承担天欣建材港之前所欠的债务。而相关部门给郑东新区管委会的汇报材料显示,天欣建材城涉及的债务约10亿元,其中包括了2.5亿元建筑工程款、近6亿元集资款等。

问题就出在了项目曾拖欠的欠款上。

拍卖款未如约补交,商场被封

2018年7月底8月初,红亨垣公司进驻工地做施工维护,天欣建材港更名为“红亨垣商业广场”,并且开始以红星美凯龙的名义销售商铺。

22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门

业主出示的购房协议

然而,数月之后,红亨垣公司却被迫于2019年5月24日撤离,商场被相关部门查封,企业法人代表也因买卖合同纠纷被限制高消费。这期间,红星美凯龙也不得已撤出。究竟发生了什么?

2020年8月20日,红亨垣公司总经理苏冬冬接受河南商报记者采访时称,原因在于自2018年9月29日开始,几名集资户围堵商场,索要拍卖款,招商中心大门被强行落锁,红星·美凯龙总裁车建新亲自前来协调两次无果,最终“红星·美凯龙”招商队伍黯然撤离。

负责处理商场相关事宜的郑东新区处非办主任吴全慧及一集资户刘某则称,项目被查的原因是,红亨垣公司未按照约定按时缴纳补齐拍卖款,没有履约能力,却提前进驻施工,且在证件手续不齐全、未获取项目产权的情况下,违规销售商铺,最终被有关部门封门。

集资户与红亨垣公司矛盾的焦点在于,是先进场施工,还是先按约缴纳拍卖款。几名参与事件的集资户认为,不缴纳拍卖款就施工,没有诚意。

河南商报记者拿到一份给郑东新区管委会的汇报材料显示,8亿元拍卖款约定一年内分四次付清(第四次需在2019年6月16日前支付尾款2亿元)。

至今,红亨垣公司只付了3000多万元拍卖款(其中2000万元由拍卖保证金冲抵而来)。

对于为何未依约补缴拍卖款,苏冬冬称,相关部门一直未成功办理项目的裁定书,导致商场也一直未拿到确权书,“我们是承债式收购,出一个裁定,能确定这个土地产权是我们的,我们才能承债,我们就会交钱。但是迟迟没有把产权给明晰,最终双方就搁置了。”

河南商报记者转而从吴全慧处获悉,因为历史遗留欠债,商场确实处于法院查封状态。

苏冬冬又称,一下子拿出8亿元现金存在困难,前期曾沟通按3年期分批付清,待公司进驻后,用后期招商收入、房产抵押贷款融资以及运营收入补齐拍卖余款,“如果有确权书,可以将商场作房产抵押,边干活边付余款。”

但是,最终这一方案未达成。

商铺销售是否违规?商场未来归向何方?

22万方烂尾商场拍卖风云:买家8亿元拍下要建红星美凯龙,一年后遭封门

红亨垣公司曾宣称全部退款

那么,商铺销售是否违规?

郑东新区处非办主任吴全慧认为,红亨垣商业广场证件不齐、手续不全情况下,销售商铺,属于违规销售,甚至有合同诈骗之嫌。

苏冬冬则认为,一来,公司卖的是商铺经营权,并不是产权;二来,郑东新区管委会曾通过会议纪要形式,明确买受人可先进驻进行商业开发运营。在苏冬冬看来,政府部门允许商业开发,也就意味着可以进行商铺销售。

河南商报记者获悉,之前,为了争取商业使用的批文,红亨垣公司及相关部门做了多番努力。早在拍卖结束后,红亨垣公司就提出,天欣建材城土地性质为工业用地,红星美凯龙为上市公司,如果要介入该项目进行资金投入和后期商业运营,需要政府部门出具“准予商业用途”的文件或者“允许该土地进行商业使用”的会议纪要。

要求最终如愿。2018年,《郑州市郑东新区管理委员会会议纪要》(郑东会纪[2018]142号)明确,“原则同意买受人及其合作企业依法先进驻天欣建材城开展商业运营。”

不过,有业主以“红亨垣商业广场商品房证件不全,一直没有能够办理完全符合商品房预售条件的相关证件,不合符商品预售条件”为由,向郑州仲裁委员会申请仲裁,后者确认双方签订的《红星·红亨垣商业广场买卖协议》无效,要求返还已经支付的房款。

接下来,商场将何去何从?郑东新区处非办主任吴全慧称,关键问题在于红亨垣公司拿不出钱,目前该项目还没有新的意向买受人,第二次拍卖还没有启动。

打着“郑东商业封面”名号的红亨垣商业广场,从雄心壮志到跌落谷底乃至面临流产,仅用了两年时间。纷争的背后,究竟孰对孰错,仍待最终明晰,上百名业主依然奔波在讨回房款的路上,关于商场未来归宿依然没有结果。

更为重要的是,原本可以是另外一番美好结局的商业,耽误的两年时间里,错过了最好的市场机遇和合作伙伴。(河南商报首席记者 李兴佳 文/图

(责任编辑:news10)