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郑州华商汇、星光汇被业主维权!业内人士揭露商铺散售返租背后多重“内幕”

郑州华商汇、星光汇被业主维权!业内人士揭露商铺散售返租背后多重“内幕”
2020-08-31 14:56:44 来源:河南商报

近期,郑州市场接连爆发租金拖欠纠纷。先是南三环红星美凯龙被279名业主声讨拖欠租金,随后华商汇业主反映开年至今八个多月未拿到租金收益,星光汇有业主则质疑开发商资金断裂,忧虑投资款打水漂、难以返租。

这一切均指向了国内特色的商铺散售返租模式。

一些人士力挺,认为返租帮助开发商回笼资金、提升了业主投资回报率;另有人士则质疑,返租存在商场运营成败难测、回报率对赌、产权运营不统一等多重风险,是开发商造的一个梦。

甚至,他们揭秘了商铺散售返租的一个惊人内幕。

【案例1:业主投诉华商汇,租金收益未付】

近期,多名华商汇买铺业主向河南商报记者投诉,以散售返租形式购买华商汇商铺,原本一直正常返还的租金回报却被中断。

郑州华商汇、星光汇被业主维权!业内人士揭露商铺散售返租背后多重“内幕”

一名业主白女士描述,2017年年初以每平米8000多元的价格,全款购买了郑州华商汇的商铺,在与郑州华商汇房地产开发有限公司签订了买卖合同后,转而又将商铺委托给郑州华商汇商业运营管理有限公司管理运营,托管期10年。

这便是商铺散售后又返租的商业模式。10年托管期内,业主不参与商铺直接出租运营,只需每年坐收总房款10%的租金收益,每三个月一支付。

这笔看似稳赚不赔的生意,却在今年疫情期间遭遇了一次重大返租危机。业主李女士反映,“今年3月份,华商汇就停掉了本该1月份起付的租金回报,截至现在,8月底了,一分钱未给。”

还有多名业主同样反映,“去年房租都已正常给过,今年1月份到现在的房租都没给。”

【案例2:星光汇散售商铺后遭维权,业主担忧拿不到租金收益】

位于郑州市嵩山路与建设路交叉口东北角的星光汇(又名“中林嘉苑”),同样也正遭遇着业主维权。

郑州华商汇、星光汇被业主维权!业内人士揭露商铺散售返租背后多重“内幕”

该项目采用的也是商铺散售返租模式。业主宋女士反映,看中了星光汇优越地段,2019年6月,其以每平米3.6万元价格购买了商铺,开发商为河南中林置业有限公司。

同时,宋女士又将商铺委托给郑州兆岸商业管理有限公司经营管理,托管期10年。10年内,双方约定,前三年,管理方兆岸商业公司无偿使用商铺,不用向宋女士支付租金收益,租金收益全归兆岸商业公司所有。但是作为对价,兆岸商业公司承诺帮助业主在开发商处购买商铺时给予优惠。即,“前三年租金顶商铺优惠的钱”。

从委托期第四年开始,两方开始分成租金收益,租金收益的90%付给宋女士,另外10%付给经营管理方兆岸商业公司。

郑州华商汇、星光汇被业主维权!业内人士揭露商铺散售返租背后多重“内幕”

签订合同没多久,问题爆发。宋女士反映,“开发商资金链断裂,托管公司至今还没入驻装修、招商,目前工期一拖再拖,无法装修,我们担心商铺运营不起来,三年后拿不到返租,恐怕投资的钱打水漂。”

【案例3:租金年回报率降低,业主不满】

郑州有服装市场也曾出现过商铺散售返租纠纷。业主买商铺后,市场托管给了一家商业运营公司,商场方宣传旺铺无忧,10年回本,年收益8%且逐年递增。

前3年托管期到期后,四五百名业主纷纷倒戈,将矛头对准托管公司。原因在于,3年托管期内,托管公司没有实现8%的租金回报,商铺变成了“伤铺”,新的托管续约中,租金回报率直降到了5%,引起业主激烈反弹。

在2016年,郑州火车站有一家针织市场同样爆发业主纠纷。原因是,业主买房时签订的年租金回报率是8%,新的续约合同则降到了3.5%。这导致部分业主拒绝续签托管协议,进而造成商户退租的连锁反应。

【返租内幕:开发商造的一个梦?】

近期,郑州市场接连出现因为无法及时返回业主租金导致维权的事件。事件根源均指向散售返租这个商业模式上。

散售返租是当下国内商业一种特殊又极为常见的产物,吸引着一批批抱着当“甩手房东”美梦的投资户,同时,却又因为物业被分割销售、后期运营成败难测、回报率对赌难料等潜藏的风险,而被不少业内人士诟病。

事实上,一些业内受访者认为,散售返租的隐患,在业主落笔签下购房合同的那一刻,已经埋下。

“商铺销售定价,是按照年租金回报的10-15倍来计算,这个数字是符合投资逻辑的。但地产开发商前期用各种宣传手段,将房子售价吹高,远高于周边均价,然后给业主许诺每年8%的租金收益回报,但其实这些年的租金收益都加到了买房时的房价里。”一名在业内打拼十多年、不愿具名的资深人士告诉河南商报记者。

举例来说,郑州某商业周边商铺均价在1万元/平米,给业主的许诺是每年每平米返1000元租金收益,连返5年,每平租金收益一共应为5000元。但是开发商卖房时却定价为2万元/平米,扣除掉连返5年的租金收益,开发商每平米依然净赚5000元。

“开发商造了一个梦,用夸张的宣传把业主迷惑,事实上是拿了业主的钱后又还给了业主。这才是散售返租的内生逻辑。”另外一名业内人士称,“法律禁止开发商直接包租销售,最后想了一个办法,找了家第三方公司做托管和返租,但其实这是开发商的关联公司甚至子公司。”

“开发商在商铺定价时,已经把返租钱做进去了,羊毛出在羊身上。这是开发商画的一个饼,投资者一厢情愿地相信,双方都在掩耳盗铃。对于高售价,开发商也有自己解释——返租商铺回报率高,购买后可直接有收益,所以定价也要比普通的商铺高一些。”另有商业资深人士说。

至于返租的真正原因,有人士揭秘,“不返租就能卖掉的项目是不会返租的。如今大多数开发商会找销售代理公司卖铺,代理公司出于卖铺的压力,无法走正常方式卖掉商铺,最终为了完成指标、拿到佣金,只能走这一步,这是最后不得已的终极方案。”

该人士反问,即便不散售卖铺,在充分商业竞争的环境下,一个专业的商业运营公司尚且不一定能做成一个项目,更何况一个放羊式的管理团队,胜算又有几何?

【返租多宗罪,返租结束后接铺成矛盾集中爆发点】

即便理清逻辑,自愿走入散售返租这条大船,余下的航道也是暗瞧遍布。

能否按时拿到每月租金回报,也存在着诸多不确定性。风险之一深埋在运营团队的管理能力上,产权外售的大框架下,商管公司话语权丧失,面对着上百个小业主提出的各种要求无法一一满足。

而散售返租的商业大多位于新开发区域,地段、交通、人流不具先天优势,在如此被动局面下运营成活一个商业体,难度可想而知。一旦商场运营失利,出现大量掉铺,就无法兑现业主的租金收益,矛盾自然而然爆发。

况且,市场大环境的阴晴不定、行业未来走势的不可捉摸,都在左右着商场的未来命运。

返租期结束,更是矛盾爆发的生死至关点。不少业主在当初签订合同时,买的是虚拟商铺,但商场在后期实际运营时会打通、隔断乃至改建,导致销售时分割的商铺与实际商铺存在差异。待接铺时,不少业主拿着房本找不到自己的商铺,甚至出现商铺被改建为消防通道、厕所的案例。

同时,商铺高达50%的公摊面积,也成为了业主接铺时的无法承受之重。

【10年后120%回购是虚假承诺?】

河南商报记者梳理发现,郑州市场出现不少“十年托管到期后,开发商按照购房款的120%回购此商铺”的条款约定。

有业内人士则直言,120%回购的承诺是虚假的,“如果十年后项目发展好,商铺升值超过了120%,业主不会愿意卖,回购成本也太大;如果项目发展不好,十年后公司是否还存在都是一回事,即便存在,开发商更没有能力回购,这是一个纸承诺。”

售后返租,开发商可以快速回笼资金,业主的初期利益也能得到保障,这看似稳赚不赔的买卖表面上是双赢,但一旦后期经营不善、经济大势恶化、招商不利等任一环节出现问题,最终结局变成“双输”。

那么,难道散售返租就一无是处?难道真的不能投资升值、全身而退?

散售返租并非一地鸡毛。河南省商业经济学会会长宋向清认同散售返租模式,是一种成熟的商铺经营模式,在省去业主出租烦恼同时也实现统一管理、提升房产商业价值。至于为何郑州市场发生返租纠纷,实质是因为疫情影响下客流减少、市场萎缩导致经营者效益降低甚至亏损,是市场低迷引发的连环违约。

河南省商业行业协会会长何宏剑认为,对于投资者来说,如果按照50%首付贷款按揭买铺,每月租金收益能在付清月供基础上还有盈余,那么这个商铺投资就是成功的;对于运营团队,基于消费者调研基础上、有专业运营团队操盘、有深厚的品牌招商资源积淀、有极强的商场规划构建理念以及对经营商户的竞争性调查,才有可能最终运营成活一个商业。

【他山之石:REITs模式本土化还有多远的路?】

在国外,其实有一个成熟的运营模式可以规避散售返租的风险,叫“REITs”。

REITs是专门投资房地产的投资基金,投资人购买了REITs基金,然后基金购买并持有了开发商的商业物业。投资人对接的是REITs,不直接与商铺发生联系。

它与散售返租有一个共同点,都是将一个大物业分割销售给分散的投资人,然后由运营商统一运营管理。

但是,它与国内散售返租又有着最大不同,不用把物业零散分割给一个个业主,它在商业物业跟投资人之间建立了一个基金,相当于防火墙,投资者购买的是基金份额,不直接购买商铺,不直接跟商业物业发生矛盾,而基金购买并持有了商业物业,这就保证了商业物业产权和运营的统一。

“国内商业多数以销售为主,国外商业则多数为自持,但同样也得赢利啊,怎么办?这就用上了REITs。国内很少有REITs的融资机制,开发商只能卖商铺,难以大比例自持。”河南省商业行业协会会长何宏剑接受河南商报记者采访时分析。

散售返租就必然牵涉到物理分割,偌大的一个商业体被分割为成百上千间格子铺,运营团队面对的是动辄上百个小业主,众口难调,运营管理必将被掣肘。业主之间也相互牵制,即便单个地理位置好的旺铺不愁租,但是赌的却是整个商业项目的成功,一荣俱荣、一损俱损。一旦客流不尽如人意,再好的品牌也将被拖死。

为了解决这个难题,早在十多年前,国家通过政策引导积极推动REITs业务在国内的试点工作。2009年,北京、上海和天津等首批进入试点,拉开了REITs模式在我国的跃进时代。尤其近年,随着房地产从增量建设的“黄金十年”转入“租售并举”的存量时代,REITs业务迎来发展新契机。

REITs的替代作用显而易见。“REITs在接手前会做大量的尽调,并派驻专业商管团队,不再是返租模式下的放羊式管理,彻底解决把产权分散出售给很多小业主的症结;同时,它还为开发商融通大量资金,解决贷款融资难题。”何宏剑说。

然而,正如何宏剑所说,目前国内市场上发行的REITs产品与国际成熟市场的标准仍有一定差距,“国内多称为‘类REITs产品’。”

REITs的全民普及尚需时日,但我们至少看到了希望。(河南商报首席记者 李兴佳/文 王访贤/图)

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