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疫情下房地产开发企业逾期交房的风险分析及措施建议 ——田梦舒

疫情下房地产开发企业逾期交房的风险分析及措施建议 ——田梦舒
2020-02-14 16:25:40 来源:河南热线

2020年伊始,一场“全民齐心协力抗击新型冠状病毒肺炎”的战役打响,武汉封城、国务院发文延长春节假期、各地相应政策不断出台。这一场战役来的迅猛且突然,所有人大概都没有想到,会有待在家里不出门就是给国家做贡献的一天。同时,伴随着工地停工、交通管制等等政策,必然会一定程度上影响到房地产开发企业大量已售房屋的按时交付问题,本文拟结合相关判例,对疫情下房屋逾期交付能否构成不可抗力,且开发商能否因此免责进行分析,并为房地产开发企业提供一些应对措施及建议。

不可抗力

1、《商品房买卖合同(预售)示范文本》

逾期交付责任:除不可抗力外,出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的,双方同意按照下列方式进行处理。

2、相关法律法规

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条  因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

根据以上规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。同时,根据国家卫健委1月20日发布的2020年1号公告,新型冠状病毒肺炎被纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。1月31日,世界卫生组织也宣布将此次疫情列入国际关注的突发公共卫生事件。

显而易见,新型冠状病毒肺炎应当属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,完全符合不可抗力的法律规定,应当被认定为构成不可抗力。但开发商能否以此作为逾期交房的免责事由,则需要结合相应判例进行进一步分析。

相关判例类比分析

1、若在合同签订时,开发商能够预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响的,不能免除逾期交房的责任。

沈阳新中城房产开发有限责任公司与孙秀艳房屋买卖合同纠纷上诉案  沈阳市中级人民法院(2005)沈民(2)房终字第799号

法院认为:对于新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力,应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情,但新中城公司在与孙秀艳签订《协议书》时(2003年6月21日)应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响,但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付孙秀艳,且新中城公司自认“2003年9月初,工程基本完工,只差验收”,其在2003年9月28日与孙秀艳签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”,表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响,故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任,所以新中城公司的此项上诉主张,本院不予支持。因此,原审根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法(2003)72号]第3条第1款第3项“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理”的规定,确定新中城公司与孙秀艳对逾期交房各自承担50%的损失不妥,应予纠正。

2、确因疫情防控导致开发商未能按时交房导致逾期的,开发商可据此对疫情期间导致的工期延误主张免责。

殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案  三亚市中级人民法院 (2005)三亚民一终字第79号

法院认为:该疫情的发生是不可预见、不可避免,并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的,由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前,长源公司已与多家建筑企业签订施工合同,但由于2003年4月"非典"疫情在全国范围内的大规模暴发,各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动,并且客观上本案涉及的标的物施工人员(民工)主要来自岛外,对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延,应认定"非典"疫情对"天涯一方城"项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就"非典"期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响,因此长源公司可据此对"非典"期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。由于"非典"疫情发生于"天涯一方城"项目建设的装修阶段,政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天,而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天,如未发生"非典"疫情,项目装修应在该合理期限内完成,因而计算"非典"疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部(即2003年5月8日至2003年7月17日,共计71天)并补足被延误的合理施工工期54天,合计为125天。因此,由于"非典"疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素,根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天,即2003年9月9日止。

结合以上判例,笔者认为,此次疫情是否能够作为开发商逾期交房的免责事由需要综合几方面因素进行考量。比如:疫情应发生在合同签订后,若在合同签订前已经发生疫情,则不属于不能预见的不可抗力事由。同时,疫情应当对合同的正常履行造成了影响。

“非典”时期,广东省高级人民法院协办、北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中也明确写道:“要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准。要严格甄别不可抗力事件,防止债务人借非典型肺炎疫情发作,以不可抗力为借口逃避合同义务。”笔者深以为然,疫情的发生是每个人、每个行业都不愿意见到的,让疫情作为法律上的不可抗力应当成为合法经营的开发商和购房者共同的“保护伞”,而不应当变成恶意开发商敷衍购房者、并试图趁机推卸责任的工具。

措施及建议

结合法律及案例分析可知,在实践中房地产开发企业不能简单的就将此次疫情归结为不可抗力从而主张对其逾期交房的行为免责。基于此,笔者建议,房地产开发企业积极采取以下措施,提前做好应对的准备。

1、搜集整理疫情可构成不可抗力的相关证据材料,如:延长假期的通知、复工时间通知、交通管制情况、各地相关政策等等。

2、对正常履行中的相关合同进行梳理,了解其中关于逾期交房、不可抗力及违约责任等的约定,积极做好应对。

3、通过工作联系函、会议纪要等方式与相关合作方沟通、交流,同时,及时向购房者发送关于因疫情需延期交房的通知,不论与施工方、材料提供方等的沟通交流,还是向购房者发布的通知,都应当注意留痕。

4、积极搜集因疫情导致购房合同正常履行的证据。如:施工方出具的因疫情项目需延期的情况说明、监理方记录的因疫情无法开工的监理日记、材料提供方提供的因疫情无法按时供货的证明等等。

作者简介:

作者简介:田梦舒,律师,中南财经政法大学国际法硕士,浩信郑州青年律师管理委员会秘书长,具备基金及证券从业资格。执业以来,处理诉讼及非诉法律事务数百起,积累了丰富的办案经验。

(责任编辑:hnzh001)
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