去杠杆下，孙宏斌“接盘”万达项目底气何在？

一家之言

拿到大片廉价土地的机会不多了，融创只有抓住此次机遇，才能挤进第一集团军。

自去年12月起，中国金融环境正在悄悄变化：严控金融风险的大方针浮出水面，曾经货币泛滥、资金乱飞的局面正在快速收紧。一行三会随之行动，尤其郭主席回任后，240万亿银行监管马上加强，金融收紧持续到今年六月，很多事情将发生质变。这是近期一系列事件的关键背景，比如乐视风云变幻，比如万达融创并购。

据万达商业从H股退市前的最后一份年报显示，6947亿总资产背后，是5047亿元的总负债。在央行缩表和控风险大势下，企业需要尽快去杠杆，加之乐视前车之鉴，王健林自然嗅觉灵敏。盘点来看，万达广场是核心资产不能卖，能卖的就是靠文旅项目圈下的地，大多处在二线大城市，不仅便宜而且位置还行。不过，光卖地会便宜了买主，不如把酒店项目一并卖掉。

至此，有读者质疑，文旅项目不正是万达近年来转型的方向吗？王健林甚至曾表示，万达文旅会让上海迪斯尼20年不盈利。但真相是，收购之后万达文旅的经营困局恰恰得到了疏解。

事实上，万达开业的几个文旅城，多是热闹一段时间就不太行了，最典型的就是武汉。文创产业需要稳扎稳打，持久经营，文化渗透，才能以创意作为经济效益增长点，这与靠胆量抓住商机，以实现快速扩张的房地产市场运营多有不同。

因此，趁如今地产市场需求旺盛，不如赶紧出手。虽然万达管理团队还在，但那是轻资产，若真做不下去，裁员关门撤退就是。关键是，抛资产的同时也能把债务一并转让，毕竟，对于这13个项目，万达最初宣传时的总意向投资为4840亿，所以债务也可能是天文数字。

那么，孙宏斌为何敢接？性格、经验都很重要，最关键的因素或许是，他对楼市尤其是自己团队的销售能力充满信心——哪怕楼市转弱，只要地价便宜，就不怕卖不出去。万达文旅项目总建筑面积合计约5897万平方米，其中，可售面积约4973万平方米，约占总建筑面积的84%，才是最诱惑的。如今，拿到大片廉价土地的机会不多了，融创只有抓住万达退出的机遇，才能挤进万科、恒大、碧桂园组成的第一集团军，最终角逐中国地产老大。

当然，这毕竟是场赌博。而且融创曾经赌赢过，靠着收购众多项目和企业，从几十亿小企业几年内突破千亿，一举进入了地产企业前十。不仅融创，从去年快速崛起的恒大到碧桂园都赢了，他们最大的优势在于前期囤了上亿平米土地，库存在楼市火爆之时马上转为巨额业绩，其他地产企业只能争抢地王。

至此，万达融创各取所需，最尴尬的或许是地方政府。因为这些便宜土地是地方为吸引文旅产业而出让给万达的，融创的投入又以住宅为主，现在半路转嫁，这些项目会不会最终只剩下房子？

在这场去杠杆大局下，王健林退出了，孙宏斌加入了。不仅加入，而且孙宏斌前脚进驻乐视，后脚并购了万达项目。事实上，融创收乐视是看中了盈利并有互联网前景的乐视上市体系，其深知乐视汽车和非上市体系债务巨大，非150亿所能挽救，因此建起一道所谓“防火墙”，这就把债主塞给了贾老板。即便乐视非上市体系因债务危机，在贾老板去美国、银行逼债的局面下几近崩溃，但这已跟孙老板关系不大。

至于融创收购万达的部分项目，虽有后者借296亿助力看似不错，但收购背后的千亿债务却如泰山压顶。融创既然是“借钱”收购，也必然存在风险，100亿元公司债已于12日被上交所终止发行。同日，标普宣布下调融创信用评级，将其列入负面信用观察名单。这显然暗示了在去杠杆环境下，业界对企业加杠杆的担忧。

下半年融创需要做些什么？首先便是要祈祷楼市需求旺盛，如此一来，它才能盖房拿证，拼命销售，倘若年内销售能够突破三千亿，才有喘息之机。毕竟，严控之下楼市不会一直热下去。此前，有内部人士称，孙宏斌曾于前期内部会议下死命令，下半年要不惜一切代价卖房回款。毕竟，对于净负债率已超120%的融创，下半年回款不仅重要、甚至生死攸关。

不过，纵观通过并购所得到的土地，不仅地价低廉，而且所在二线城市房价大多已翻倍，因此，即便售价大降，依然有利可图，这或许是孙宏斌的“底气”所在。至于三年前融创收购绿城之后的大降价会不会重演，楼市又会不会飞出黑天鹅致使融创的扩张受挫，或许，秋天就能得到答案。

□张百忍（地产学者）