有专家表示，过去，农村集体经营性建设用地难以自由流转，其结果是城市建设用地日渐短缺的同时，城乡建设用地却利用粗放，造成大量空闲用地，得以流转后，将赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。

  国土资源部调控和监测司巡视员董祚继此前告诉《经济参考报》记者，农村集体经营性建设用地制度改革的基本思路，是允许规划确定为经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，并完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。现阶段农村所拥有的存量建设用地多达2.5亿亩，盘活农村资源，激活农村资产，那么，农村将成为中国经济增长的“下一个风口”。

  集体经营性建设用地入市潜力很大，但董祚继也表示，改革也面临诸多困难和矛盾，需要理性看待。例如，由于长期以来对农村土地产权制度建设重视不够，造成农村土地管理基础普遍不够扎实。各种历史遗留问题错综复杂，土地及农房产权资料缺失、权属争议、违法违规等情况大量存在，过去私下交易行为问题丛生、尾大不掉。这些因素明显影响到改革的全面推进。

  难点产权限制和政策配套成当前瓶颈

  实际上，基层政府工作人员对此次改革面临的困难也有同样的感受。郫都区国土部门相关负责人就坦言，随着试点的不断深入以及农村土地征收、宅基地制度改革任务的叠加，集体经营性建设用地入市在程序和措施上都面临瓶颈。

  上述负责人表示，一是改革的政策配套跟进不足，农村土地制度改革涉及的利益关系复杂，单一政策支撑难以奏效。当前来看，农村产权金融服务、土地入市的财税征管和行政审批、土地供后监管等方面的配套政策及制度建设尚属空白，需要加快研讨并协同跟进。

  二是土地利用规划管控缺乏弹性，农村地区建设用地发展空间狭小，就地入市与现有基本农田布局极易冲突。如何在确保基本农田保护面积不减少、质量不降低的前提下，突破现有土地利用规划管理模式，利用好农村集体经营性建设用地，确实是一个难题。

  三是农村土地二级市场没有放开。二级市场交易管理涉及国土、房产、工商等多个部门，由于没有统一汇总和发布信息的渠道，造成了交易信息不对称，增加了政府精准调控的难度，土地违规交易和隐性交易的隐患无法消除，不利于农村土地市场的健康发展。

  四川迈高旅游资源开发有限公司董事长张旭东认为，农村集体经营性建设用地入市，要想真正实现与国有建设用地的同价同权，顺利进行抵押融资是一把重要的尺子。但是，目前对此提供抵押贷款服务的金融机构很少，这对改革进程是一个很大的掣肘。

  值得一提的是，有专家认为，改革成败与否，土地用途规划是关键。目前农村集体经营性建设用地入市试点中，被拍卖的土地多用于工业、仓储用地，少量用于商贸用地，也有一些沿海试点地区尝试将入市后的地块用于住宅地产开发，也就是俗称的“商住两用”型地产。

  在成都，很多“不差钱”的投资者同样相中了农村经营性建设用地潜在的巨大市场价值。但是，在对改革政策进行一定了解后，有投资者就表示，如果完全按现行改革文件来操作，在试点区域投资“商住两用”型地产开发，产权和交易都是今后很难绕过的“一道坎”。