物业服务有瑕疵业主如何维权？

物业服务有瑕疵业主如何维权？

 近日，记者了解到不少物业起诉业主的案件，原因多是业主拖欠物业费。即便业主普遍表示欠费是因物业服务不到位在先，但最终的结果无一例外都是业主败诉了。

 业主什么时候才能拒绝向物业交费?如果物业服务水平达不到既定标准，业主应该怎么维权?记者通过案例和法官解析来为你解读。

【案例】

 郑州锦艺国际华都2期的郭女士在与物业公司签订《锦艺国际华都前期物业管理服务协议》后，自2014年1月1日后未再交物业费，物业公司向郑州市中原区人民法院提起诉讼。

 郭女士称，自己家中门损坏、房屋渗水、墙体开裂，并提出反诉请求，认为物业公司应当赔偿其精神损失费、维权误工费。但郭女士并没有提供充分有效的证据来证明自己的主张。

 中原区法院认为，双方签订的协议是合法、有效的，郭女士应按约定向物业公司按时足额交纳物业费。考虑到郭女士家中的问题是客观存在，因此驳回了物业公司主张郭女士支付违约金的诉请。

 最终，法院判决郭女士十日内向物业公司支付物业服务费6028.56元。

 郭女士向郑州中院提起上诉，请求物业费按60%付费。

 近日，郑州中院判决驳回上诉、维持原判。

【特点】

 中原区法院法官陈俊南接手的案件中，涉及物业费的占很大一部分。

 她说，这类案件数量近几年处于逐年上升状态，中原区法院每年受理的相关案件就有三四百起。

 “物业公司常常会集中把小区内欠费的业主起诉到法院。”陈俊南说，这些案件双方的矛盾普遍较大。

物业公司胜诉率高

 除了案件多，这类案件另一个重要特点就是，物业公司的胜诉率很高。

 陈俊南以自己受理的案件为例，“除了撤诉、调解的，法院都支持了物业公司要求业主交纳物业费的诉请。”

 河南商报记者了解到，不少物业公司在起诉时，除了对物业费进行主张外，一般还会要求业主赔付违约金。

 “违约金一般在合同里有约定，但是有些约定标准过高。如果业主请求调整，法院一般会适当调低。”陈俊南表示，如果业主有充足证据证明物业服务确实存在瑕疵，可以视情况减少甚至免除违约金。

撤诉、调解的比例高

 这类案件撤诉、调解的比例也很高。

 陈俊南说，物业起诉后，有些业主很快便自觉履约，或者与物业私下达成和解，物业就会撤诉。

 而还有很多案件是双方沟通不畅导致的，法官协调下，物业公司和业主可能会就减少物业费或免除违约金达成调解协议。

【解读】

 对于有各种拒交理由的，败诉又是为何?陈俊南以案件中常见的几种理由为列进行了说明。

 建设单位和物业签订合同对业主也有约束力

 有业主表示，自己没有直接与物业签合同，所以不存在合同关系，也就不需要向物业公司交纳物业费。

 陈俊南说，不少服务合同是开发商与物业签订的，前期物业合同终止后，业委会才会与物业公司签合同，“但是这两种合同都有效。”