长租公寓品牌井喷式发展群雄逐鹿 盈利模式待突破

住房租赁市场不断增长，与政策红利叠加产生共振效应，几乎所有的长租公寓品牌都加快脚步抢滩市场。

据记者了解，长租公寓领域主要有四类参与者，开发商类、中介类、酒店类和创业类。

目前，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，开始规模化布局。以万科为例，2016年，万科推出长租公寓品牌泊寓，截至2017年中，万科泊寓累计获取房间数超7万间，计划三年拓展45万间。此外，碧桂园获得中信银行提供的300亿元保障性基金，计划三年达到100万间的规模;佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓，保利地产也计划三年内完成30万套长租公寓房间。

而中介公司链家自2011年发展长租公寓品牌自如，自如的目标是2017年的增长率超过100%，管理资产规模超过6000亿元。

此外，酒店和互联网初创企业等也大举进入该领域。如家、华住和铂涛均推出长租公寓业务;青客、魔方、YOU+等初创企业推出了品牌长租公寓，并占领了一定的市场规模。据了解，魔方已完成C轮融资;创业公司湾流融资4亿元，抢滩长租市场份额。

金融机构也闻风而动。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行。

盈利模式待突破

高歌猛进中，也不乏质疑的声音。记者在走访北京熊猫公寓北工大店期间，正在咨询的王女士表示，公寓的配套社区环境、交通等方面条件不错，但就是价格比周边小区高了大约500元左右，自己打算到周边小区找一找，综合对比之下再做决定。

据记者了解，由于提供统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出15%~20%。

但即便租金较高，烧钱容易赚钱难仍是长租公寓最大的困局。行业专家认为，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。

市场公开数据显示，长租公寓的长期盈利目标设置在6%~7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。冠寓CEO韩石此前接受媒体采访时表示，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

为了解决盈利难题，长租公寓在创新方面不断试水，如REITs为代表的商业地产证券化金融创新。同时差异化经营也开始崭露头角。比如自如2018年将推出单身公寓项目，允许租客养猫狗等宠物。泊寓正在设计家庭型公寓，预计2019年推出。

“政府的政策扶持，如在税收上的减免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度减轻运营负担。盈利模式会随着政策进一步落实而逐步形成。一旦形成大规模的租客，企业租金收益可能超过同样体量房屋销售的收益。”有行业专家认为，长租公寓市场刚刚拉开帷幕，未来租房领域一定会诞生独角兽企业，而且不止一家。