碧桂园5000亿的背后和未来

此外，高周转也是碧桂园所推崇的手段之一。据了解，该公司一方面提出摘牌即开工，提高周转效率，另一方面以销售去化和现金流快速回笼作为核心目标。而在一定程度上，能够实现快速周转，依靠的也是城镇化及城市群发展的高速推进。

然而在一些行业人士来看，没有大量人口流入，加之缺乏产业支撑，三四线城市的盛宴能否延续还有待商榷。

链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力减轻，支持政策能否持续，即便持续，市场购买力前期已经得到有效释放后，市场需求也不可避免地下降。

中原地产首席分析师张大伟预测，2018年房地产调控可能会侧重三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市调控的主要内容。随着持续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，预计今年市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。按照市场风险来看，以碧桂园为代表的重仓三四线城市的房企还需要注意进一步优化整体布局。

事实上，碧桂园也在尽力平衡布局。按照计划，该公司在一二线城市城区为首次购房的客户提供主流产品；在一二线城市周边的卫星城开发项目以支持业绩；在三四线城市核心区，为改善型客户提供好房子，避免同质化竞争。

融资成本降低借贷比上升

事实上，除了不断扩大规模外，如何降低成本也成为房企面临的共同课题，尤其是融资成本。在此方面，碧桂园的数据显示，截至2017年底，碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%，期末加权平均融资成本连续五年下降，为历史最低水平；此外，2017年销售款现金回笼5003.3亿元,回款率91%，扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后,经营性现金流净额为240.8亿元，延续2016年经营性现金流为正的态势。

数据进一步显示，报告期内，碧桂园可动用现金约1484亿元，为上市以来最高水平，同比增长54%，碧桂园方面认为，在宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下，有力地保证了经营的良性循坏，支撑了规模的积极扩张。另有约2485.1亿元银行授信额度尚未使用。

不过，2017年碧桂园的负债有所增加。数据显示，截至2017年12月31日，碧桂园银行及其他借款、有限票据和公司债券分別约为1355亿元、319.13亿元、473亿元。这比上年同期的692亿元、292亿元及377亿元均有所增加，其中银行及其他借款同比增加近96%。

更进一步看，银行及其他借款中，约为476.7亿元、870.9亿元和7.5亿元分別将于一年内、1-5年内和五年后偿还。这也就意味着碧桂园1-5年内借款最集中。

碧桂园公告进一步显示，碧桂园的净借贷比率由2016年12月31日的48.7%，上升至2017年12月31日的56.9%。此外，碧桂园公告还披露，截至2017年12月31日，该公司流动资产净值约为983.8亿元。2017年12月31日，流动比率（即流动资产除以流动负债比率）约为1.1，比2016年12月31日的1.2有所下降。

据悉，流动比率通常用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债能力。流动比率高表示资产变现能力越强，短期偿债能力亦越强。

对此，碧桂园CFO伍碧君表示：“2017年碧桂园的负债率上升不是很多，资产回报超过8%，利息成本是5%多一点。碧桂园很好地利用了杠杆，从上市到现在，净负债率没超过70%。”伍碧君补充表示，今年融资环境趋紧，所有地产商的融资成本都有可能比去年上升，碧桂园3个月之内没有融资计划。(董亮董家声)