商办“出售改转让” 石榴置业出新招还是昏招

自相矛盾：

销售称可自住开发商称在招商

针对项目规避限购的问题，石榴置业向北京商报记者回应称：“V7荷塘月色项目分四期开发，其中一、二、三期均为住宅并已交房，四期房屋主要是为本小区及周边项目提供配套服务的商业和商务办公用房。鉴于V7荷塘月色项目一、二、三期住宅均已入住，四期也已全面开工，并将于今年底前竣工，为早日完善项目周边的商业及其他配套服务设施，我司于2018年4月启动了项目四期的招商工作，主要是通过将商业和商务办公用房的使用权转让给商户的方式进行招商。”

该公司进而称，在与商户签订招商合同时，会明确告知拟招商房屋的规划用途、产权权属等情况，商户知晓并同意后方可签约。此种招商方式能够实现商户的签约目的，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不符合合同无效的法定情形，并且在现有的法院判决中，并无判决此类合同无效的先例，转让合同合法有效。

不过，石榴置业的回复却与现场销售人员的介绍有出入。王女士介绍，该项目样板间配备厨房、卫生间等居住配套，现场销售人员称，房屋可以用于个人自住，也可以投资出租。

北京商报记者现场发现，4月14日开盘当天，V7荷塘月色项目到访客户数量并不少，售楼处里随处可见忙里忙外的置业顾问。据上述销售人员介绍，截至开盘当天中午，约有200组客户来进行选房;截至当日下午3点，推出的40套房源中已经成交21套。

暗藏风险：

若产生纠纷权益无法保障

针对V7荷塘月色向购房人出具房屋转让合同，是否具备法律效益的问题，京师律师事务所高级合伙人刘松涛表示，在政府出台限购政策后，开发商和购房者采用“以租代售”的协议，是为了掩盖不具备购买资格的事实，属于“以合法形式掩盖非法目的”。

《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”

若符合上述条件，此“以租代售”合同属于无效合同。若此时购房者与开发商产生纠纷，购房者的合法权益无法得到保障。

刘松涛提醒购房者，购房者与开发商签订的是租房协议并非购房协议，购房者无法进行房产权属登记，房屋产权还登记在开发商手中，开发商的债权人可以对该房产行使债权，无所有权的消费者将无从抗辩。

此外，如果在合同期内房价大涨，开发商为了追逐利益，很可能将房屋再出售给其他善意第三人，宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格将房屋出卖给买受人，那么买受人以承租人的身份主张权利，付出的不仅仅是时间成本，还有真金白银，甚至可能错过购买新房屋的时机。

就开发商与购房者签署房屋转让合同的做法，同策研究院首席分析师张宏伟认为：“如果开发商为了周转资金将房屋产权抵押在银行，但企业后面出现资金链断裂的问题，购房人可能面临钱房两空的境地。”

对于该问题，石榴置业向北京商报记者回应表示：“石榴集团系全国性的品牌房企，重合同守信用，不可能就V7荷塘月色四期房屋与商户签订合同后，再行将该房屋转让给第三方或者进行抵押，石榴集团绝对不会允许下属企业做出此类严重伤害品牌的行为。”

另外，针对“V7荷塘月色项目销售是否合规”的问题，北京市住建委方面向北京商报记者表示，将进一步调查后才可回复。