疫情期间略显冷清的联合办公空间Deeptech Space

华夏时报记者 隋娉娉 杨仕省 深圳摄影报道

同样是面向企业的共享经济，命运却有所不同。

疫情期间，钉钉、Zoom等远程办公软件一度霸榜APP应用商城，而联合办公由于具有线下群体聚集的属性，而正在经历行业阵痛。

近日，《华夏时报》记者走访深圳市中心区多家联合办公空间发现，部分品牌通过降低租金的方式来吸引新租客，但空置率仍攀高。“感觉至少有一半房间空着吧，没有复工或可能退租了。”一位目前正租用优客工场深圳南山店的某企业员工向本报记者转述道。

其实，国内疫情日趋好转，疫情防控问题对联合办公行业带来的影响是短暂的。相比之下，如何掘金存量市场、弥补行业过去普遍高速扩张而花费的高昂成本，是联合办公当下亟需思考的问题。

记者了解到，不少联合办公品牌正在利用“轻资产”战略来破局。正如迈点研究院在其发布的《中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》中所指出的，部分联合办公品牌开始向传统商办写字楼渗透，承租商办楼层进行联办改造与品牌化运营。

“有的是主动求变，有的是被迫的，有的其实就是换个说法继续卖联合办公的工位而已，把它叫成‘灵活办公’之类的……就是想避开WeWork的前车之鉴。”某珠三角内联合办公品牌的相关负责人向《华夏时报》记者表示。

降租难降空置率

租赁关系一向是“唇亡齿寒”的。比如，疫情期间企业预算吃紧，联合办公的租金也不得不下调。专做办公空间出租中介的王女士对本报记者说，已有联合办公品牌将单个工位的月租金下调了200元，少赚一点或少亏一点。“现在免租期也好谈，长达半个月至一个月，去年只给一个星期。”她说道。

所谓“免租期”，即企业在起租后得到的免费入住时长。疫情期间，中介与品牌在免租期方面有更多商量的余地。

4月13日，记者在走访Beeplus深圳福田市中心区的联合办公空间点发现，包括文化传媒类的不少入驻企业目前还未复工，而租金仍需正常缴纳

“疫情期间到现在，很多入驻的公司要么在家办公，要么轮流上班，一天只派一个同事过来。”Beeplus招商负责人刘先生对本报记者说，入驻在Beeplus的企业有超过一半是外资的，由于总部的国外业务受到影响，“所以人来了也没活干，可能就放假了。”记者环顾四周发现，的确有很多工位虽留有办公痕迹，但尚未复工。

品牌的出租情况也不乐观。Deeptech Space是记者走访的四家联合办公品牌中唯一一个非“二房东”、由开发商自己创建的联合办公品牌，也由此，该品牌的租金相对更低。但就算有此基础，且还有深圳市中心区的黄金地段加持，Deeptech Space对外出租的难度也并没有降低。

“有很多企业为了节省开支而开始以大房间换小房间的，这里10-12人的屋子都是空着的。”Deeptech Space的招商负责人说道。而迈点研究院对联合办公进行调研后指出，这些控制出来的空间或工位，在短期内是无法快速被市场消化的。

新租客获取难，老租客不易留，中介王女士对此也有体会：“入驻联合办公一般是两押一付，租期满了可退押金，但有些做外贸的客户公司在疫情期间倒闭了，由于未到合同内约定的租期，押金都拿不着。”

《中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》也同样显示，“续租客户方面，42.86%因疫情调整租期或不续租，仅有不到两成的品牌因提前满租而不影响现有租赁业务”。这意味着联合办公的存量市场越来越小，生意越来越难做。

但若换个角度分析，疫情对联合办公是否有利好的可能?即甲级写字楼空置是因为成本高，而联合办公恰好能够解决企业近期资金紧张的问题。对此，贝壳菁汇科技集团有限公司总经理杨娟对此持肯定态度。她认为，一些中小型企业对办公空间的需求从大变小，拎包入住和联盟联合办公可能会成为新选择。

不过，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林则认为，不仅仅是疫情影响的当下，联合办公在今年全年以及明天都会面临一个非常严酷的环境。

从规模转向盈利 行业重新确定重心

事实上，联合办公行业的警示灯早就亮起了。

2018年12月，WeWork向美国证券交易委员会秘密递交了招股书，彼时公司估值高达470亿美元，但潮水般的争论也随之而来：公司主要营收来自客户支付的房租，以及客户要求增设与办公空间相关的其它产品或使用超过配额物品后支付的费用。既然如此，该公司与一家传统房地产企业似乎并无差别，其盈利能力与估值水平并不匹配。

“科技公司”的外衣被扯下，负债运营的业务模式被质疑，WeWork无奈终止上市，如今估值已不足100亿美元。在过去六个月里，WeWork裁掉了2000多个职员，且计划在今年5月底继续裁员。

一直以来，联合办公普遍靠股权融资输血维持着规模的扩张，资本和想象力成为行业的推手，将盈利问题抛之脑后，直到WeWork的黑天鹅事件，才让大家开始思考：联合办公到底是价值投资还是炒概念?毕竟整个行业的表现都不尽人意。

根据国内品牌优客工场于去年12月递交的招股书，公司近三年累计亏损约13亿元，且亏损幅度持续加大。方糖小镇因拖欠租金而停业，于2019年年底关闭了其当初进入北京的首店;氪空间则是从2018年年底开始裁员，只留下“能带来业绩和客户”的员工，同时在去年11月全线结束在香港的业务，全面聚焦利润。显然，行业认识到，用巨额亏损换取快速扩张的路线已不合时宜。

“其实联合办公，无论客观市场上它是否难做，我们都不会主动去扩张它了。行业很多头部企业也确实都在说转型，有的是主动求变，有的是被迫的，还有的其实就是换个说法继续卖联合办公的工位而已，把它叫成‘灵活办公’之类的……就是想避开WeWork的前车之鉴。”某珠三角内一家定位于空间产品打造运营商的相关负责人告诉《华夏时报》记者。

记者通过采访和调查了解到，此前主打联合办公的品牌中，大部分已将业务重新定位为企业空间定制服务、物业托管等，而这一业务模式被业内称作为“轻资产模式”，包括WeWork也正在考虑为一些后疫情时代的办公空间来设计方案。

氪空间创始人刘成城曾在于去年5月举办的融资发布会上表示，在轻资产模式下，联合办公品牌不再向业主付租金，而是跟业主合作或政府合作，仅负责设计、施工装修、家具和强弱电等，和业主三七分成，同时在定制服务中为企业缩减年办公成本。

Beeplus公关部负责人同样对本报记者称，自去年初为某集团做了深圳总部项目后，Beeplus就基本与联合办公行业脱钩了，“办公空间租赁的业务比重已经下降到很小一部分，而大中企业定制业务目前占比已接近80%。”该负责人介绍道，在企业正式进入到定制办公空间前，可以选择入驻品牌旗下的联合办公空间来做过渡。

简言之，联合办公正在向装修设计、运营管理公司转型以实现长线发展，但这条路能否行得通，品牌们还需拿出真材实料来征服投资者。毕竟在WeWork上市受挫以及瑞幸事件发生后，企业仅凭“讲故事”就能受投资人追捧的情况，可能已经“一去不返”了。