华夏时报记者 李未来 北京报道

那个最低入住价2000多元起、拥有全私家泳池别墅的豪华酒店三亚悦榕庄被挂牌出售了，数十套豪华别墅连同100多亩占地，再加上二期尚未开工的200多亩土地，起始价只需要16.49亿元。

位于三亚鹿回头风景区旁边的悦榕庄素有豪华酒店的称号，拥有21栋泳池别墅、16栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、5栋双卧式泳池别墅，还有两处总统别墅。即便在疫情期间，三亚悦榕湾最普通的房间也需要两千多元每晚，海景房和泳池别院更是接近5000元。

据了解，三亚悦榕庄持有人三亚国宾馆2019年亏损额超过9000万元，而且还在继续，截至目前所有者权益为负数。

记者了解到，悦榕庄只是三亚国宾馆的一期项目，占地约100多亩，二期尚有200多亩土地闲置十余年没有开工，曾被当地政府要求收回。

有知情人士透露，这个项目接盘方是海南省政府。

资不抵债

三亚国宾馆的股权结构是这样的：华龙旅游实业发展有限公司（下称“华龙旅游”）持股51%，北京首旅置业集团有限公司（下称“首旅置业”）持股39%，海南首旅投资控股有限公司（下称“海南首旅”）持股10%。这三者之间互为关联方，华龙旅游和首旅置业是北京首旅集团的全资子公司，海南首旅是华龙旅游的控股子公司。

它们的最终控制方都是北京市人民政府。

2005年三亚悦榕庄被列为海南省重点项目，由中建二局海南分公司承建。根据中建二局海南分公司当时透露的信息，该项目占地约34万平方米，拥有800多米长的海岸线，规划建筑面积5.5万平方米，总投资上亿元人民币。其宾馆除了44套标准别墅、48套豪华别墅、23套水疗(SPA)别墅以及两套总统别墅外，还拥有豪华游艇码头及时尚游艇俱乐部，能够提供包括住宿、餐饮、精品购物、水疗、会议、健身和游艇在内的全方位、多功能的服务。

2006年北京首旅集团投资7.5亿元开工建造，并委托著名酒店管理集团悦榕庄集团进行管理。北京首旅集团旗下上市公司首旅酒店2019年的年报，专门对其未参与管理三亚悦榕庄作出了解释，称该项目“由独立第三方管理公司悦榕庄管理，协议尚未到期(到期日为2023年4月20日)”。

三亚国宾馆公司内部一名人士告诉《华夏时报》记者，公司一共有400亩土地，悦榕庄只是一期，约100多亩，二期200多亩尚未开工，16.49亿元包括了公司总体400亩土地，还有地上的酒店别墅。

根据北京产权交易所的披露公告，上述16.49亿元的挂牌价格由标的企业100%股权及14.6亿元的债权组成。也就是说，该项目净资产部分估价1.89亿元，初一看，这完全不能反映拥有上百套豪华别墅及优质资源的三亚悦榕庄的价值，然而截至目前其净资产账面价值是负数，约-6.71亿元。

豪华酒店缘何亏损？

那么，表面光鲜的三亚悦榕庄何以至如此地步？

上述三亚国宾馆内部人士告诉《华夏时报》记者，“主要是因为酒店体量太小，这个项目最开始就是一个旅游度假村，有400亩土地，50栋别墅，每一栋别墅都只有一间客房，而且主要用于政府接待，所以并没有多少收入。”

根据三亚国宾馆在北京产权交易所披露的业绩信息，其2019年营业收入为3984.55万元，净利润亏损9101.83万元，2020年1-4月营业收入为833.26万元，亏损1879.82万元。截至2020年4月30日，其资产总计约8.59亿元，而负债就有约15.3亿元，因此净资产为负数。

这些年三亚悦榕庄一直靠股东的借款来支撑，这15.3亿元的负债主要是北京首旅集团和海南首旅借的。此次交易的债权是14.6亿元，北京首旅集团持有14.15亿元，海南首旅持有4643.37万元。

并且，股东的借款还在继续。2019年6月-2020年4月，北京首旅集团和海南首旅给三亚国宾馆的新增借款达7030万元，三亚国宾馆预估，2020年5月至2020年6月份还将新增借款2230万元。

这些借款并不是无息的，本次挂牌转让的债权中14.48亿元为借款本金，1316.69万元为截至2019年5月31日前产生的利息。

当地政府或为“接盘侠”

在5月25日挂牌后，便有媒体猜测收购方为海南省政府，而16亿元的底价基本包含了该项目最早的建设成本和往年该物业的投入运营成本。

《华夏时报》记者联系到三亚国宾馆内部人士，他表示，二期200多亩土地因为一些原因之一没有办下来施工许可证，其中有一半存在开发一期时留下的建筑，所以政府没有测量，但剩下一半大约100亩土地被当地政府认定为低效利用土地，想要收回，其中有10亩土地已经被政府认定为闲置土地而收回，三亚国宾馆提起上诉，在上诉的过程中，海南省政府就提出有意向把悦榕庄和二期一共400亩土地和建筑整体收购。

至于价格方面，上述内部人士表示：“我们400亩土地在三亚海边一线，三亚迎宾路的土地都是在500-800万元／亩，评估公司对我们的土地评估应该是1000万元／亩，为什么现在我们整个400亩土地才16个亿？因为我们的土地40年的期限现在已经过了12年，还剩下28年，建设还需要3、5年，而且我们项目有负债，如果没有负债，我们这些土地应该在40-60亿之间，这还不包括地上建筑。”

三亚当地一名从事二手房交易的人士告诉《华夏时报》记者，“现在三亚海边的土地资源已经很少了，悦榕庄的这400亩土地绝对是稀缺资源，虽然这个项目亏损，还负债，但没有关系，照样会有人来抢，他们看中的不是悦榕庄这个酒店的前景，而是看中这块土地的前景。”