作者：北京大学光华管理学院副院长，北京大学国家金融研究中心主任金李

如果要问老百姓喜欢把钱投资到哪里?相信大部分人都会选择房地产。但近日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清却警告说：“过度依赖房地产、靠盲目投资投机房地产的居民和企业，最终都会发现不划算”。

那么，从个人角度来看，郭主席的说法是否具有投资参考价值?“以房养老”真的靠谱吗?北京大学光华管理学院副院长、北京大学国家金融研究中心主任金李撰文指出，从长远角度来看，中国老百姓对于房地产投资的预期是存在偏差的。

以下为详细观点：

最近，我和朋友谈到了“以房养老”这个话题。为什么房子会成为现在的主流养老方式?中国农耕时代是“养儿防老”，现代社会儿子们不太靠得住了，于是老百姓开始“以财富养老”。在养老财富中，往往只有一小部分是金融资产，大部分都在房子上，许多家庭的房子还不止一套。事实上，房子已经不仅是消费品，还是财富储值工具，老百姓觉得“房子越多，越有安全感”。

为什么房子会成为储存财富的主要手段呢?最主要原因是缺少优质的替代品。中国资本市场发展相对较慢，投资渠道和投资品类的缺乏，导致居民手中大量财富只能以相对低廉的资金收益流向政府和企业。对于政府和企业来说，低廉的资金成本确实有利于推动经济发展，不过客观上也减弱了人们投资于资本市场的积极性。尽管当前政府也在积极拓宽投资渠道，以及进行房地产去金融化，但要取得较大成效仍需时日。

在投资者看来，过去十几年，房地产投资提供了比绝大多数金融资产更高的风险收益性价比：几乎不存在房价下行风险。房价基本只涨不跌，哪怕碰到严厉调控暂时出现下跌，调控完毕房价通常也会报复性上涨。较高的风险收益性价比吸引了大量居民投资房地产。根据相关统计数据，中产阶级70%以上的财富都在房地产上。尤其是新兴富裕阶层已不再满足于银行存款的较低回报，几轮股灾下来对于股票市场也存在“被割韭菜”的担心，因此不管政府如何提醒，老百姓依然大量投资房地产。正所谓“人往高处走，水往低处流”，资本也总是往“收益率高、风险低”的方向走，这是资本的天然属性。

房地产行业的正向作用

从供给侧角度看，居民部门对于房地产的大量投资在相当长一段时间内都被认为是拉动中国经济增长的重要工具。我国居民家庭平均储蓄率超过40%，内需相对不足;与此同时，过去依靠出口的“外需模式”逐渐难以为继。因此，以基建和房地产开发为代表的固定资产投资成为了经济增长的抓手。尤其在经济形势较为严峻的今天，房地产在一定程度上是“稳增长、保就业”的重要手段，还不能完全放弃，这样也就限制了政府调控房地产行业的决心。

中国城市化、工业化进程与房地产行业的发展同步。在中国其他行业发展还相对薄弱时期，房地产行业为我国GDP和就业提供了强大的初始动力，也着实促进了居民财富的快速积累。根据相关调查数据推算，我国居民家庭财富规模的中位数在80万元(人民币)左右，其中主要是居民自持的房地产。“有恒产者有恒心”，财富的快速积累带来了社会稳定，对于消费也有一定的溢出效应。结合国外实践经验，当经济较好、资产价格上升的时候，人们会感觉自己更有钱了，消费欲望随之增强。此外，大量居民自觉自愿地将储蓄投资在房地产上，没有大规模无序投入到其它市场，也避免了流动性泛滥引发的物价和资产价格变化。综合来看，我国房地产行业的发展有着很大的正面作用：它既是经济发展的稳定器，又是居民幸福感的重要衡量指标，还是宽松货币环境下流动性的重要蓄水池。

对于政府而言，通过调控房地产来调控经济是一个容易使用、相对初级的调控手段。在制造业等行业大多面临产能过剩的情况下，将房子卖给坚信“房子是财富储值工具”的老百姓，自然是好事一桩。老百姓不仅不会抱怨，还会获得更大的安全感。然而，长期过量使用这种手段会带来负面效应，其根本原因是个体层面感受到的财富积累和全社会层面的财富积累存在根本区别。

“以房养老”中的悖论

什么是财富?财富是今天不使用、储存起来留待未来使用的购买力。房地产、金银财宝、古董字画或者股票、债券等金融资产，都是财富的具体储存工具。这些资产之所以有价值，是因为它们在未来可以被转换为消费能力，比如把房子卖了拿到现金，然后再用现金来购买需要的商品或服务。

投资性房地产(指那些不以自住为目的的房地产投资)最终有多少购买力?换句话说，在未来某一个特定时点，比如五年或十年后，这些购买力被释放出来，能够交换到多少有用的商品或者服务?从全社会角度看，这要取决于那个时点上的潜在GDP，也就是全社会能够提供的全部商品或者服务。潜在GDP会随着时间有序、缓慢地上升。过去若干年，我国居民积累房地产的速度远高于GDP增速。这既来自于居民部门对于房地产的大量增持，也来自于房价本身的快速上涨——部分地区房价上涨速度甚至超过M2增速。

从个体层面看，我们来假设这样一种情况：如果一个居民家庭储存财富的方式是将每年40%的收入投资到房地产中，打算家庭成员退休后以此来购买养老服务，那么三十年以后这个居民家庭将会持有多少房产?若假设政策不做大的调整，物价不变或者以下所有计算均以2019年价格计，居民持有的房产以平均每年7%的速度增长(过去十多年实际增速远高于此)，大致每十年会翻一番。每个家庭的财富现在是80万元左右，如果十年翻一番，那么三十年以后这个数字会翻三番，也就是变成了640(80*8)万元。

如果每个家庭640万元的房地产在三十年后被逐步释放出来，即在市场上卖掉，那么会出现什么情况?很可能出现严重的供需不平衡。那时候，每年可能都有几千万人步入养老阶段，大量的房子被释放出来。值得注意的是，这些房子还都是二手房。如果房地产依然是我们国家一个重要的经济支柱产业，那么三十年后另外还会有大量一手房被生产出来。市场中还存在那么多房地产需求吗?

若是每年几千万人仅拿出他们房子的10%来交换一些养老院床位和护理服务，比如一共需要2000万张养老床位、1000万个护理服务人员的服务以及相应的药品、食品，可是全社会商品和服务的增长速度没有投资性房地产那么快，即使把全社会所有的商品和服务都拿出来也不够，怎么办?价高者得!一些急迫需要这些商品和服务的家庭愿意用更高的价格购买。最终，“房子”的实际购买力打折。当然，一个更坏的解决办法是用蛮力，通过各种行政手段限购，比如配额或者摇号。

总之，无论如何调控房价，当房地产最终被拿来兑换商品和服务时，很可能出现商品和服务在整个社会层面严重供不应求的情况。原来的以房养老就很可能变成一个严重注水的计划：以为卖一套房子就可以在养老院住十年的人，发现现在卖一套不够，得卖两套，甚至三套、五套……如果预期发生这种情况，你该怎么办?

你的第一个反应也许是“那就今天开始多存点呗!”。多存一倍的钱，多买一倍的房，能解决问题吗?若是大家都这么想，其实不解决任何问题。三十年后，当你信心满满地拿出比原来多一倍的房地产来交换养老服务时，发现大家也都是同样的想法，都拿出了多一倍的房地产……若是社会总的商品和服务产出没有改变，我们还是进入了同样的困境：没有那么多的社会总产出来支撑大家的总需求，房地产兑换养老服务的“购买力”又下降了一半。

三十年后，虽然你拥有了一个个看得见摸得着的房子，但是实际上房子除了在居住属性上不会贬值外，在交换未来所需的其他社会商品和服务的能力上可能会大大缩水。其原因是整个社会提供的商品和服务与总需求不匹配，满足不了需求。比起住一千平方米的房子，三十年后你更需要的是养老院的床位和护理。

其实，这是一个严重的悖论。当居民家庭储存在投资性房地产中的财富形成对商品和服务购买力的时候，在社会总商品和服务产出给定不变时(供给侧不变)，这种财富的社会总购买力是有上限的。如果我们不能通过供给侧改革，真正提高未来社会中房子之外的商品和服务总产出，那么通过增加居民家庭在房地产上的投资来提升今后的养老水平，就是缘木求鱼。这一点与经济学中的储蓄悖论相似。当你把今天的消费挤压一部分变成明天的消费，对个体家庭来说可能是福利的提升。然而当所有人都这么做的时候，结果将是今天社会总消费不足，由此带来今天社会总产能下降，以及未来社会总产能下降。十年后，当你需要提取储蓄用于消费的时候，发现商品和服务供不应求，价格越来越贵。

如今，大家对房地产已经达到了热捧甚至是崇拜的地步，希望通过投资房地产解决未来的养老问题，以及实现财富的长期储存甚至是代际传承。通过以上分析发现，这很可能是一个幻想：房地产实际储存财富的能力，五年十年可能没问题，不过二三十年后可能有很大的问题。

不要抱有过高预期

虽然很难指望房地产成为财富的中长期储存工具，但是今天，我们仍然在把大量有用资源转换为钢筋水泥，变成一套套房子。这仿佛是一个荒诞的现代炼金术，只不过一个个“金元宝”不是用金子做的，而是用钢筋水泥。我们以为这些元宝三十年后可以用来支撑养老，甚至可以传承给子孙后代，可是这些钢筋水泥做的元宝经不起放，放不了三十年，更不要说两三代人以后。房地产的长期价值、交换商品和服务的能力以及财富储存能力，要比我们认为的有限得多。投资房地产本身，从个体家庭角度来看，可能是财富储存、未来养老的有效手段，但是从整个社会层面来看，若是所有家庭都这么做，则是一件糟糕的事情。

也许你投资房地产的目的不是为了储存财富、不是为了养老，而是因为就喜欢收集各类房地产，把它当做一种爱好，东北买一套、海南买一套，新疆再买一套。只要目的不是为了三十年后把它置换出来变成养老服务，或者你清醒地知道三十年后房子卖不出很高的价格，这样做就没有任何问题。就好比你今天买了很多辆奔驰车或者很多架私人飞机，大概不会预期三十年后它们会升值，为什么呢?因为它们不稀缺，到时候没有人会高价接盘。房地产也是同样的道理，三十年后，遍地都是房子，谁会高价接盘呢?最可怕的是我们抱有错误预期，认为今天很值钱的房子，三十年以后会更值钱，“击鼓传花”可以一直传下去。

此外，部分人对于房地产价格会继续上涨的判断是基于改善型的“居住刚需”。比如，一个北京三口之家目前的居住面积是60平米，为了改善居住条件，拿出600万元增加60平米(假定每平米房价在10万元左右)，这看上去是非常典型的改善型居住刚需。可是，假设政府为了稳定市场，今天宣布将房价冻结在每平米10万元，这个三口之家还会有“居住刚需”吗?即使有刚需，也会想想成本：再购买60平米房子需要600万元，如果有这600万，与其投资改善居住条件，不如把这600万元用于购买理财产品，每年按5%的投资回报率算，一年至少会增加30万元收入。北京人均月工资还不到一万元。对于一个普通家庭来说，还有很多其他亟待解决的改善性要求，相比之下，“住得更宽敞一点”真的有那么重要和急迫吗?由此分析看来，一旦房地产没有了未来上涨的投资价值，持有房地产的机会成本就凸显出来了。从这个角度看，原来以为的“居住刚需”，其实投资者潜意识里都有投资的考虑，在某种程度上也是一种“投资刚需”。

成熟市场青睐实体投资

如果房地产投资不足以支撑未来养老和长期财富储值需求，那么有什么更靠谱的方式吗?近代工业革命以后，西方社会慢慢形成了一个长期财富储值体系，主要方式是投资实体经济。今天，美国高净值家庭(净资产超过100万美金的家庭)可以大体分为三类，分别是入门级的高净值人群、中等高净值人群和超高净值人群。无论哪一类别，他们都不会把多于20%的财富放在房地产上，包括自住和投资性房地产。相比之下，中国中产阶级把近70%的财富都放在了房地产上。

美国高净值人群在持有什么资产呢?比重最大的是对工商企业的投资，占到70%左右。换句话说，美国富裕人口的财富顶层设计以金融属性的财富为主，占比在70%左右，房地产占比在20%以内;而中国与此相反，富裕人口的金融财富在20%以内，房地产占比达到70%左右。

当然，这一比较不完全科学，毕竟中国的中产阶级不同于美国的高净值家庭。美国超高净值人群处于金字塔的塔尖，他们大都拥有自己的企业。但是即使是美国入门级高净值人群，没有自己的企业，也同样大量持有金融资产，只不过是别人企业的股权或债权，也就是对于房地产以外的其他工商企业的投资。用我们今天国内的说法，就是对实体经济的投资。

美国富人为什么不大量持有房地产，与中国情况有什么区别?在美国投资者看来，房地产作为一种投资标的，所能提供的未来风险收益性价比并不明显高于其他投资标的，金融资产已经提供了足够有吸引力的风险收益性价比。中国资本市场的发展还处于早期，金融属性的财富储值工具还没有很好地发展起来，中国居民家庭因此“被迫”依赖于房地产这一存在长期隐患的财富储值工具，实在是可悲的事情。它的背后是中国金融市场的相对欠发达。

相比之下，美国资本市场提供了足够多的优秀资产选择，不论是公开市场的股票、债券投资，还是对未公开上市企业进行的私募股权、风险投资，以及其他另类投资，都为投资者提供了足够丰厚稳定的回报，让大家不觉得这些金融属性的投资标的是“坑”是“雷”，也不需要通过投资“看得见摸得着”的房地产来获得安全感。事实上，从前文的分析中可以看出，这种安全感是虚幻的：长期来看，实际购买力的缩水让房地产难以实现财富的保值增值。

对实体经济的投资，在整个社会层面上会带来什么结果呢?带来的是整个社会总生产潜力的不断提升，用经济学术语表述就是提升了潜在GDP。成熟市场国家GDP上升的背后动力之一，就是大量民间资本不断投入到实体经济中，而不是从实体经济中抽离出来，进入到房地产等虚拟经济领域。对于实体经济的再投资，是在真正增加潜在GDP，真正增加社会商品和服务的长期总产出。

对此，你可能会有这样的疑问“我们的房地产投资不是也在增加GDP吗”?是的，老百姓“心甘情愿”地把辛苦结余的储蓄投资在房子上，庞大的需求导致新的房子一幢又一幢地建起来，这也会推高GDP。可惜的是，三十年后，这些房地产只能提供“居住”这一使用价值，很难通过交换来实现足够的购买力。从全社会层面看，我们把本来可以投在工商企业特别是高端制造业和服务业的资源挪用了，把这些资源变成了钢筋水泥、建成了房子，进而让空荡荡的房子遍地都是。与此形成反差的是，大家真正需要的养老医疗、缓解病痛延长寿命的科学研究、生物制药技术、云计算、人工智能等没有被充分投资，而它们才是我国长期需要的经济潜力。

因此，我们应当大力发展资本市场，加快供给一些能够直接对接到实体经济的投资渠道。比如，芯片或操作系统等长期的、高科技的项目需要的资金体量大、周期长，我们如果能提供母基金类的产品供大家购买，一方面可以引导

老百姓将现在的空余资本投资到实体经济中去，另一方面也能减少个体投资失败的概率，分摊风险，在未来20、30年后取得合理收益，用于养老等现实需求。