租赁业务增长率五年连降 包租公富森美遭遇增长瓶颈

中国网财经7月20日讯 (记者 施路) 7月18日成都富森美家居股份有限公司(股票代码 002818，下称富森美)发布《关于现金增资控股四川建南建筑装饰有限公司的公告》，公司拟以2122万元增资控股四川建南，拓展精装房和拎包入住业务。

控股去年仍在亏损的建筑装饰公司，动辄数亿元购买各类高风险理财产品，卖写字楼，盖综合体，输出品牌开放加盟业务，家居卖场“包租公”富森美一系列跨界动作都难掩主营业务增长乏力的尴尬。

在居然新零售(居然之家)和红星美凯龙在当地家居市场频频落子布局，攻城略地之下，偏安成都一隅，一直靠收租金过得“巴适得很 安逸得稳”的富森美遭遇成长的烦恼。

偏安一隅 股价跌跌不休

公司资料显示：富森美2000年创业于成都，其后一直通过自建自营家居卖场的方式，巩固其当地市场龙头地位。相关数据显示公司经营极为高效，2017年、2018年净利润率均超过50%，连行业大佬居然之家对其亦不乏溢美之词。

根据wind数据及《武汉中商集团股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书(草案)》，2018年富森美、红星美凯龙、居然新零售(居然之家，拟借壳武汉中商)期间费用率分别为3.53%、33.48%、14.41%。

上述报告书对公司评价为：“富森美立足于成都区域市场，拥有较为突出的竞争优势，在成都区域经营规模最大，单店收入较高，毛利率水平较高”。

但是自2016年11月9日公司IPO以来，富森美股价长期处于跌势，其复权后股价上市后一度摸高至52.54元，2018年10月最低触及11.27元，最大跌幅78.55%。尽管公司实际控制人动用过亿元资金连续增持，独立董事也自掏腰包买入公司股份，公司亦针对中高层大范围实行股权激励，但是其后富森美股价仍无太大起色，截至7月19日收盘公司股价报12.45元。

租金收入遭遇增长瓶颈

根据富森美公布的旗下自营家居市场地址信息，中国网财经记者使用高德地图对相关位置进行了检索，发现公司自营门店(家居馆、建材馆、软装馆等)主要集中于成都北三环的北门店(紧邻宜家家居成都成华商场)、南三环的南门店(紧临宜家家居成都高新商场)、以及较为偏远的新都店(含汽配、家居业态)。

富森美相关公告显示：公司2017年才开始在外地拓展加盟委管业务，之前均维持成都本地物业自建自营状态。不同于“地头蛇”富森美，近年来“强龙”居然之家、红星美凯龙异地扩张凶猛，相关企业年报及重组信息显示，两家公司灵活采用自建、租赁、股份合营、委托管理等多种方式，在成都市场频频落子。尽管单一商场的体量及运营效率不及富森美，但已逐步对富森美各卖场形成合围分流之势。

公司2018年年报数据显示：富森美营业总收入为14.21亿元，其中租赁服务收入为12.79，其他各项业务规模均为数千万元。wind数据显示：2014年至2018年富森美租赁服务收入分别为7.35亿元、9.96亿元、11.88亿元、12.20亿元、12.79亿元。

由此推算相关租金增长率分别为35.53%、19.25%、2.67%、4.88%。其中2018年增长还包括当年3月投入运营的新都二期带来的数千万元收益。

北门市场50万平米扩容成关键

根据富森美2018年年报数据：公司自营卖场面积超过90万平米、入驻商户2700余家，加盟及委托管理卖场物业规模为64.90万平米，其中已经开业运营的项目规模为40.80万平米。

相关数据显示：2018年公司委托经营管理收入为2965.41万元，地处成都本土以外委管项目的盈利能力相对于成都本地自营商场的包租收入可谓九牛一毛。两相对比可以发现：公司盈利要快速增长，还得靠自营开店。

富森美深耕成都本地市场，相关信息显示公司北门店卖场在2012年通过补缴约4.1亿元土地出让价款后，容积率由0.46调整为3.0，具备规模扩张的潜力。按照尚未使用的容积率指标计算，尚有50万平米左右的建筑规模提升空间。

成熟区域的自营规模扩建将给公司带来显而易见的效益，直接免去了非成熟商圈的培育时间，但是市场一时能否消化得了体量如此之大的新增租赁面积是个复杂的问题。

中国网财经记者就公司自营卖场长期发展规划、北门市场空间提升计划何时落地等问题，向富森美证券部门求证，截至发稿时尚未获得回复。