什么是信托契书？信托契书与一般抵押的实质性区别：
信托契书 ，也叫信托抵押，是指债务人作为信托委托人将自己的财产通过契书转让给信托受托人，以该信托财产保证债权人实现的一种担保方式。接受信托财产并承担保证责任的信托受托人通常是信托担保公司或与债权人关系较密切的人。当债务人不偿还债务时，债权人(即信托受益人) 有权要求受托人变价处理信托财产，并以变卖所得价款实现债权人的债权。在美国的很多州，特别是在南部和西部的州，通常采用这种信托方式来担保债权的实现。
信托契书的受托人拥有直接拍卖的权利，而在一般抵押中，一些州的法律规定抵押权人不能直接拍卖抵押的土地，拍卖必须通过司法程序。这就浪费时间和金钱。一些州法规定允许抵押权人直接拍卖土地的条款是无效的。在此情况下，信托抵押就应运而生。
在美国，信托契书这一担保方式可以用于担保债权人人数众多而形成了一个集团的债权。例如，铁路公司要发行债券，它就可以作为委托人与信托担保公司达成协议，将土地或其他不动产转让于受托人，以此担保众多债券持有者的债券权利的实现。如果委托人不按时履行清偿公司债券本息，则受托人拍卖担保物以偿还债券本息。这在日本、韩国称为附担保公司债信托。
