买房变成了一种社会现象，其中也不乏恶意抬高房价的炒房客，不动产发生转移的时候必须遵守转移规则。那么不动产物权转移规则？

一、不动产物权转移规则

无特殊约定，动产以交付为标准，不动产以过户登记为标准，不动产所有权的转移适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移。

注意：对于航空器、船舶、车辆，它们属于动产，但因其价值较大，可移动，故法律对其所有权转移做出了登记的规定，如车辆，以登记为权利公示方法，其所有权就不能随交付而转移，必须办理所有权人的变更登记。（动产均以交付而获得所有权，而车辆等特殊动产因登记而取得对抗第三人的效力）。注意：对于房屋买卖合同，合同依法成立即为有效，不管不动产是否进行了登记。换言之，登记不是房屋买卖合同生效的要件，而是房屋所有权转移的生效要件。

二、不动产所有权的转移时间

一般认为，标的物所有权自标的物交付时转移”中的交付应仅指动产的交付，而对不动产的所有权移转时间，属“法律另有规定”，即例外情况。

如前文所述，我国法律对于不动产标的物所有权转移的方法规定为登记，因此，虽然不动产的转移也有交付行为的发生，如交付房屋钥匙等，但并不以交付的时间为所有权转移的时间，不动产所有权转移的时间即为不动产变更所有权的登记时间。这一规定与大多数国家的法律规定是一致的，如《瑞士债法典》第235条第1款规定：“于不动产，只有在土地登记簿登记后，所有权始得转移。”

关于所有权的转移，实践中争议较大的是如何认定飞行器、船舶、机动车辆所有权转移的时间。传统观点认为，飞机、船舶、车辆虽然系动产，但因为其价值较大，又被称为拟制不动产，在法律上应当准用关于不动产的规定，即以登记时间认定所有权的转移时间，相关法律亦作出了登记转移所有权的规定，如我国《民用航空法》第14条规定对船舶、民用航空器所有权的取得、转让和消灭都应当向主管部门登记。笔者认为此观点值得商榷。因为飞行器、船舶、机动车辆属于动产，占有可以起到所有权公示的作用，且有关买卖合同的规定对动产所有权的转移仅规定了交付的方式，并未针对飞机、船舶、机动车辆所有权的转移作出特别规定，相关法律中虽然作出了登记的规定，但并未明确登记的性质为所有权的取得方式。如我国《海商法》第9条规定：“船舶所有权的取得、移转和消灭，应当向船舶登记机关登记，未经登记，不得对抗第三人。”在此，登记的性质明确为“对抗要件”。《民用航空法》及《机动车登记办法》中有关登记的规定亦如此类，均从方便行政管理部门履行行政管理职责为出发点作出的规定，与所有权的转移没有直接关联。所以，笔者倾向认为，飞行器、船舶、机动车辆等所有权的转移时间仍应适用动产所有权转移的规定，依交付时间确定所有权转移的时间，但如未在相关行政管理部门办理登记，不得对抗善意第三人。

《民法典》第六百四十一条 【所有权保留】当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

三、不动产所有权转移以什么为准

不动产所有权的转移以登记为主，不动产自登记之日所有权发生转移。对于航空器、船舶、车辆，虽然也属于动产，但被称为“准不动产”，也以登记为权利公示方法，其所有权就不能随交付而转移，必须办理所有权人的变更登记（动产以交付而获得所有权，而车辆等“准不动产”因登记而取得对抗第三人的效力）。

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