一、房产定金不能超过多少

购房定金比例不能违反法律的规定。

《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

因此，按照上述法律的规定，购房认购书中规定的购房定金的比例不应当超过购房款的20%。比如，购房者要买的商品房的价格是100万元，那么认购书中规定的购房定金就不能超过20万元。

二、定金罚则的适用规则

1、不同类型定金的罚则适用

第一，违约定金。所谓违约定金，是指若给付定金一方不履行债务，则其不能向收受定金一方主张返还该定金。质言之，违约定金即以定金作为违约的赔偿金，其与违约金均具有间接强制债务履行的效力，且通常兼有证明合同成立即证约定金的作用。

依此，该条不仅规定了违约定金的适用条件，而且但书部分对例外情况亦作了规定。概言之，仅当违约行为致使合同主要目的无法实现，即构成根本违约时，才可适用定金罚则，而在其他轻微违约情形下则不可适用定金罚则。

第二，成约定金。所谓成约定金，是指以交付定金作为主合同成立或者生效的要件。

第三，立约定金。所谓立约定金，是指以交付定金作为订立合同的担保。立约定金的目的在于担保将来能够正式缔约，而这一目的亦为双方当事人的主要义务，一旦违背该义务则应当适用定金罚则。

第四，解约定金。所谓解约定金，是指以交付定金作为自由解除合同的制裁后果。在此情况下，给付定金一方可以放弃定金为代价而解除合同；而收受定金一方欲解除合同则须加倍返还其定金。

2、定金罚则与违约金和赔偿金的适用

如若当事人既约定了违约金，又约定了定金，此时，倘若一方违约，则对方可以选择适用违约金或者定金罚则。质言之，在此情况下，当事人享有选择权，可选择适用违约金条款，亦可选择适用定金罚则，但二者不能并行适用，仅可择一行使，并且，该规定的适用主要限于违约定金的情形。

三、定金罚则的法律规定

关于定金罚则，我国现行法以《合同法》第115条和第116条的规定为核心条文。该法第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

依此，当事人在订立合同之时或者履行合同之前，可约定一方预先向对方支付一定数额的金钱作为债的担保。《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，当事人在订立合同时，可以依法约定一方向对方给付一定数额的定金作为债权的担保，并依照上述规定适用定金罚则。

《合同法》第116规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依此，在合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金罚则，即对方享有选择权，可以选择适用违约金规则，也可以选择适用定金罚则，但二者不能同时适用。