一、

物业纠纷案件的法律特征

物业纠纷案件的排他性法律特征主要表现在：

（一）建筑物区分所有权系特殊物权

对建筑物区分所有权的三部分内容而言，专有权部分与个别所有权相同，一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能;共有权部分可分为共同共有和按份共有;共同管理事务部分，亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与其他物权相比，其特殊性在于：专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分;共有部分不能单独处分;共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。

（二）物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分

国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如：在对物业管理的监督管理主体上，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。除此之外，在物管人员的选聘、大修基金的管理与使用、物业收费等问题上，各级行政机关主管部门都肩负有监督、管理和指导职能。

（三）业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责

根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

二、

物业合同违约责任的法律特征

违约责任是一种民事责任，与其他民事责任相比，具有以下特征：

（一）违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。违约即是指当事人违反其约定的义务。因此，违约责任以存在合同义务为前提。

（二）违约责任是财产责任。违约当事人一方依法应承担违反合同的不利后果，这种后果为财产性的。因此，违约责任是财产责任，而不能是非财产责任。

（三）违约责任只能发生在特定当事人之间。因违约责任以合同义务存在为前提，而合同义务只能发生在合同当事人之间。不为合同义务人的，不承担违约责任。

三、

物业服务合同解除或终止后的法律后果有哪些

解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交物业服务用房；

（四）清算预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。