一、房地产定金不能超过总额的多少

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房地产定金比例不能超过总额的20根据担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金定金应当以书面形式约定当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十

二、定金双倍返还的条件

定金双倍返还的条件

1.定金合同要合法且成立如果想要定金罚则得以实现，那么定金合同就必须合法且成立定金合同必须以书面的形式呈现，口头上的约定是无效的只有定金合同的合法和成立，才能保证双倍返还定金的罚则能得以实施

2.违约行为与合同目的落空之间要有因果关系如果存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况，才能双倍将定金返还给支付方

3.存在违约行为定金罚则的前提是有违约行为的出现

4.有合同目的落空的事实如果想要获得双倍的定金赔偿，那么必然就要存在因为违约行为导致合同无法履行的情况

三、购房定金合同需要注意什么

购房定金合同需要注意的事项

1.应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;

2.虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效;

3.要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则

4.谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约

5.定金和订金在法律上性质是不同的给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金