一、抵押担保合同审查点

(一)担保合同的主体审查

(相关资料图)

审查担保人是否法律、法规禁止提供担保的主体例如

民法典第三编合同第八条规定，国家机关不得作为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外、学校幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得成为保证人

第九条，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人

第十条，企业法人的分支机构、职能部门不得作为保证人企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证

根据城市房地产抵押管理办法第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定

第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工代表)大会通过并报其上级主管机关备案

第十五条以中外合资企业合作轻营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经事会通过，但企业章程另有规定的除外

(二)当事人主体资格的审查

律师应当对债权人、债务人和担保人的主体资格进行适当的审查以确信主合同双方均有订立、履行合同的主体资格且担保人具有出具担保的主体资格以控制因此而发生合同无效的风脸律师应当建议将当事人的主体资格列入担保合同陈述保证的事项

(三)担保物的审查

律师应当对拟设定担保的担保物进行审查确保担保物的权属、自身价值以及是否存在被有关机关依法查封、冻结、扣押或存在其他限制的情形以确信担保物可以被设定担保律师应当提示委托人担保物尽量选择方便执行的财产包括但不限于存款、现金，有价证券、成品、半成品、原材料和交通工具

(四)保证人的审查

律师应当对拟提供保证的保证人的财务状况进行审查以确信其偿债能力

律师可以建议委托人在保证合同中限制担保人某些重大资产的处置权利保证人若为法人则还可以约定限制其合井、分立，减资等经营中的重大活动

(五)担保合同的审查

独立担保的合同中律师应当合理的提示委托人独立担保合同仅适用于国际商事活动在国内的独立担保合同的独立性将被否定，并被转换为有效的从属性连带保证或担保物权对外担保的合同中，律师应当审查担保合同中是否存在最高人民法院关于适用民法典第三编合同若干问题的解释所列对外担保合同无效的情形

二、最高额抵押担保合同的生效条件

在最高额抵押合同决算期届满至贷款全部清偿之前，借款人可能需要新的贷款，如果抵押人仍对新贷款提供最高额抵押，那么银行就要与抵押人签订第二份最高额抵押合同此时两份最高额抵押合同的衔接问题要引起银行方面的充分重视实践中，通常采用下列三种方法进行两份抵押担保合同的衔接

1、注销第一份最高额抵押合同的登记，在登记第二份最高额抵押合同时，在合同的“其他事项”中注明第一份最高额抵押合同项下担保但尚未结清的全部主合同编号、金额，约定由第二份最高额抵押合同继续对第一份抵押合同项下担保的合同金额承担抵押担保责任，并记入第二份最高额抵押合同的担保最高债权余额

2、办理形式上的重复抵押登记，在重复抵押的情况下，第二份合同的抵押登记上该贷款银行应当成为第二顺序的抵押权人，在第一顺序抵押权人也为同一人的情况下，这种形式上的重复抵押并不影响抵押权人债权的实现，当然，前提是抵押物足值

3、用第二份抵押合同项下发放的新贷款偿还第一份最高额抵押合同项下尚未结清的贷款本息，也就是我们通常所说的借新还旧如果第一份抵押担保合同担保的贷款本金还有未到期的，则可以通过与借款人协商提前收贷的方式结清前一笔贷款

三、抵押贷款合同无效情形

1、 债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效;

2、 对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效;

3、 破产企业在法院受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效;

4、 债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效