一、
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承租人优先购买权例外的情形有哪些
承租人优先购买权例外的情形
1.房屋共有人行使优先购买权的;
2.出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
3.出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的
这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由
二、
承租人的优先购买权期限的规定是什么
承租人的优先购买权期限规定为15天,根据相关法律规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,在15日届满后,承租人主张优先购买权的,人民法院不予支持结合司法实践,若出租人未履行告知义务,多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限,即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算,逾期1年权利归于消灭
承租人优先购买权的性质系一种强制缔约请求权,非形成权
三、
承租人行使优先购买权的构成要件
承租人行使优先购买权的构成要件有
1.租赁合同为房屋租赁合同
2.租赁期间,出租人向第三人出卖租赁的房屋对此注意三点
(1)仅限于出卖出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的,承租人无优先购买权
(2)房屋被抵押,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,承租人享有优先购买权
(3)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖5日前通知承租人,承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权
3.承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件
4.承租人需要在合理期限内行使优先购买权
(1)一般情形下,承租人应自接到通知之日起15日内行使;期满未行使的,视为放弃优先购买权
(2)拍卖出租房屋的,承租人应自接到通知之日起5日内行使