2021年整个中国楼市正在经历前所未有的大洗牌。1、楼市与投资市场之间在分化转移；2、房企在不断洗牌；3、城市与城市之间在撕裂，有城市限涨，有城市限跌；4、新房与二手房在撕裂，利率、指导价、信贷正在围困二手房；5、主城区与郊县、远郊在分化，一边在逆势涨价，一边在吐血打折；6、刚需与改善也在撕裂，刚需跌价，改善涨价；这些规律当然也适用于郑州楼市，最重要的是第5、6两点。
第一、郑州市场板块之间正在呈现明显的结构性分化。
数据来源于易居
很明显在郑州各区商品住宅成交均价走势上，郑州郑东新区、金水区、经开区、高新区、管城区、中原区、惠济区的市场抗压能力远高于航空港区、新郑市、荥阳市和中牟县。
第二、郑州市场产品之间也在呈现明显的结构性分化。
郑州楼市即将步入起步三房时代，住宅市场面积同样在逐步增大。
根据2017上半年到2021年上半年，郑州市商品住宅房型和面积段结构图的变化来看，一房两房锐减，
数据来源于易居
配合2017-2021年郑州市商品住宅单价、总价段变化也能明显看出，大于1.8W单价的住宅销售快速增加，总价200W的房屋标的也在快速增加。
无论是户型、面积段、单价、总价段，都能明显看出房住不炒的楼市下半场，郑州楼市进入改善时代。
【2】
如何理解改善？
一个最重要的前提是，只有建立在充分、完备配套之上的改善才是应有之义。而醇熟生活配套又只能在主城区寻找，这种不可调和性导致了郑州市场严格意义上的改善产品极其匮乏。
做地产久了，经常出入各种富丽堂皇、造价不菲的售楼部。免不了会有个疑问“交房后这些售楼部会做什么？”
答案各有不同。会所、幼儿园、商业……
最痛心的答案是：“拆掉”。这些动辄千万甚至上亿建造的售楼部，与业主今后的生活一毛钱关系都没有。
更让人痛心的是，一些楼盘重金打造的景观示范区也只是销售工具。
全冠移植、错落有致、造型各异的名贵树种，假山叠水、影壁旱景、步道回廊，恨不得集天地之精华纳入其中，给足了购房者今后生活迷幻的想象。
然而卖房时信誓旦旦所言，交付后变成一句句空话。
购房者真实需要的是这样的售楼部？这样的景观示范区吗？
不，他们要的沉浸式真实，是我现在看到的每一眼，交付后依然如此。
有没有这么做的楼盘？
有。比方说经开的一个项目：中海如园。
它的操作很赞。现在的售楼部就是主大门，去年他们将景观示范区做在了社区内部，足足有7000㎡。
中海如园实景
你现在看到的是什么样，将来交付就是什么样。不能说没有丝毫偏差，简直是一模一样。
好处是什么？
所见即所得是肯定的，不浪费也是真的，货不对板的情况也不会存在。经过几年的养护与生长，交付时只会更加丰盛。
中海如园的建筑风格是新中式，规划三进式空间格局：
一进是由京府宅门和归云景道组成的归家仪式，京府式礼仪大门，宽约27米，高约5.2米，深度超13米，高门阔院，大气深藏；
二进由中央水景+风雨亭廊+跨桥组成，作为业主休闲放松的会客厅，湖中绿岛、凌虚观鱼，让生活更加雅致；
三进由5个功能花园进入楼体大堂，尽显诗意、体面。
中海如园实景
现在从售楼部这个主大门进入，先看到主道路两侧十棵迎宾树阵和十座礼仪宫灯，宫灯造型与北京恭王府宫灯造型类似，仪式感十足。
中海如园实景
往里走，假山瀑布、亭台廊架、小桥流水、石材径道，独具中式园林的风雅韵味。
中海如园实景
500米环形慢跑道，全龄儿童互动区等全面实现，满足不同年龄层的需求。
每次讲到园林景观，所有人都会提到园区内两颗百年古槐树。
中海如园实景
据说中海为了保护这两棵珍贵的树种，从拿地到开发，所有动作都避开这一对母子树，地下也没有开挖车库，为此还舍弃了20多个地下车位！
嘿，有点意外！
中海如园不仅景观实景展现，样板间、公共区域精装修、挑高六米的双精装大堂等都直接做在了实体楼栋里。
挑高6米精装大堂实景
中海如园车库实景
项目虽然是毛坯交付，但入户门配的是指纹、密码、刷卡、机械钥匙四合一门锁。
中海如园样板间实景
【3】
如园的背后是中海。中国地产一代宗师，地产界的黄埔军校。
作为建工起家，地产、物业都在香港上市的TOP10千亿央企，中海也是精品项目的缔造者。
比如：让全球顶级富豪们追崇的启德1号、中海天钻，高昂价格引发疯狂的花湾壹号、香蜜湖一号、九号公馆，定义帝都高端生活的金石公馆等。
当然，品牌背景只是其一，中海如园所处的“大背景”—滨河国际新城也有点厉害。
滨河国际新城实景
2021年春节假期期间，滨河国际新城的蝶湖抢了迪士尼、广州塔的风头，跻身全国热门景点TOP3。
与蝶湖同属前3阵列的是西安的大唐不夜城和杭州的西湖。
作为郑州唯一上榜的网红打卡地，如今的滨河硬气了不少。估计连“第二个北龙湖”的名头都不care。
滨河国际新城实景
戒指桥打卡，金沙滩遛娃，给人感觉不出郑州也能有马尔代夫的旅游体验。观湖长廊、法云寺，古香古色，夜晚霓虹闪烁，格外优美。
虽然不少人吐槽被抖音骗过来的，但真的不怪蝶湖，再大的公园都有容量。本来一锅煮10个饺子，结果下100个，熬成了菜汤，饺子能开心吗？
况且，真正去了40多万人。
从2012年5月滨河国际新城启动建设，9年时间，已经是城市新区发展的优等生。
交通方面地铁3号线二期（在建）、11号线（规划）、14号线（规划）穿境而过，机场高速、陆港、高铁站、机场环绕，往北直达郑东CBD商务区，往南速抵航空港产业投资区。
新城内规划道路约54公里，已建成46公里。规划桥梁 12座，已建成 9座。
规划建设地下综合管廊总长13.97公里，已建成投用5.1公里，在建管廊6公里。
区域绿地多达7000亩，绿化率达到56%，高出北龙湖11%，负氧离子含量是市区平均水平20多倍。
总共规划18所中小学，目前，郑州一中经开区实验学校、滨河一小、郑州经开区外国语学校已招生运营；还有两所小学、一所中学，预计今年开始招生。
郑州市第七人民医院早已投入使用，未来将与规划中欧亚心血管康复中心一起为滨河居民的健康保驾护航。
高399米，投资150亿郑州金鹰世界落户滨河国际新城，且已开工。
这就叫偷偷努力，然后惊艳所有人。
如果以经开十五大街和荷湖为界，中海如园处于东北板块，这是滨河发展最早也最成熟的区域，已交付小区较多，生活氛围感也渐趋成型。
尤其值得提滨河东西的黄金大道——经南八路。
其两侧聚集了滨河最核心的配套资源，如滨河国际中心、经开外国语、体育馆、图书馆等，日后这里将是郑州中央生活区最核心的位置。
宇宙的尽头是铁岭，经南八路的尽头是中海如园。
凭啥好事都让中海占了？凭中海的背后站着中建，所以中海如园：
一路之隔郑州经开区外国语学校，将来上学无忧。距离滨河一小1公里左右。南邻南三环快速路，东临华夏大道，自驾出行20分钟通达全城。距离地铁3号线经南八路地铁口不到1公里，5站到达高铁东站。
这背景，岂止是有点厉害？
中海如园实景呈现基本上是给业主吃了一颗定心丸。
然而，相比其他楼盘需要等待2-3年的时间来说，中海如园的交付时间简直是“催定符”。
首批交付时间是2021年年底。今年买的2022年6月交付。
再问一句，好处是什么？
以租房为例，租金2500元/月，按照减少1年半的等待期计算，2500*18=45000元。相当于买中海如园立马节省了4.5万。
目前园区内的楼栋基本都已经封顶，再加上已经实景呈现的中央景观区，交付货不对板的隐忧也不用担心。
并且中海从2020年5月到现在交付了3个项目，从这些交付实景中会发现工科中海的实力。
现在入手中海如园，除了品质准现房以外，性价比也是过分美丽。
16000元/㎡的价格、全系三开间朝南、围合式布局、超大中央景观、最大楼间距105米、中海第五代精品户型……
如果中海如园是一个姑娘，这么“有模有样”，还挑啥？
户型区间在建面约107-142㎡之间，两口之家，三口之家，四代同堂均能找到适合自己的房子。
107㎡三房两厅两卫，瞰景大阳台、通风采光更优、0浪费空间，绝对是三房党的最爱，清盘销售中。
124㎡四房两厅两卫，该有的都优，客厅、次卧连接宽景阳台，视野开阔，推窗瞰景。双卧双飘窗设计，赠送空间大，实用面积高。
142㎡更不用说，124㎡的PLUS版，放大舒适。
在当下郑州乃至全国楼市的大洗牌中，房企逻辑、开发逻辑和买房逻辑都在重塑。
买房变成了一件极其考验判断力的事情，选对开发商，选对项目、选对产品、选对价值点，对于每一个买房人都极为重要。
最简单的一条逻辑是郑州买房，改善优先。
