摘要：在强大的市场压力下，2018年末以来，不断试探调控底线的“松绑潮”也频频闪现。楼市调控是否会全面松绑，炒房一本万利的逻辑是否还行得通，成为许多人最关切的问题。

楼市的冷风从2018年年尾吹到了2019年。

2018年12月27日，成都蜀都公证处发布公告称，当地某加推楼盘因棚改住户登记购房人、刚需家庭登记购房人、普通家庭登记购房人均无人报名登记，公证摇号宣告终止。而在年初成都开始执行摇号买房新规时，十余个楼盘曾出现“万人摇号”的情形，就连一些非热门项目也供不应求。

“去年上半年市场还是要茶水费的，现在居然出现了无人摇号，”中原地产首席分析师张大伟接受《华夏时报》记者采访时感叹，一般市场不好时，开发商多少也会弄点假客户上门，而这次一个客户都没有的情况，实在是罕见。

市场降温已是不争的事实。企业层面，从万科喊出“活下去”，到碧桂园和恒大的“转型升级”，旭辉提出要做好“最坏的准备”，房企对新一年的定调显示出了信心不足。在强大的市场压力下，2018年末以来，不断试探调控底线的“松绑潮”也频频闪现。楼市调控是否会全面松绑，炒房一本万利的逻辑是否还行得通，成为许多人最关切的问题。

“炒房获利的黄金年代已经过去。”中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，楼市调控不到万不得已是不会全面放开的，即使放松，投资和投机能不能回来还有待观察。

至少30城出现放松“微调潮”

从2018年12月开始，调控放松的攻防战就已经打响。

12月18日，山东菏泽率先放开限售，打响全国楼市宽松第一枪。随后，广东商住房政策调整，“3·30新政”出台前土地出让成交的商服类房地产项目不再限定销售对象。珠海市斗门、金湾两区降低购房门槛，非本市户籍居民购房只需缴纳1年社保，而非此前的5年。紧接着，网传安徽合肥悄悄松绑了限购，被当地房管部门否认;湖南衡阳宣布暂停执行限价，被媒体曝光后转天又紧急叫停。进入2019年后，青岛高新区日前宣布取消执行半年前出台的摇号政策，而杭州一家银行更是宣布将贷款年限延长到80岁，为“接力贷”提供了方便。

以上不完全的统计中，已经包括了限售、限购、限价和信贷政策的小范围放松。在张大伟看来，2018年年末如此急切的松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力，依赖房地产发展的地方遇到房地产有降温迹象，松绑调控是必然。对标成功闯过放松限售关的菏泽，2019年全国可能出现一轮起码30城以上的房地产调控政策微调潮，标志着本轮楼市调控全面见底。

然而，政策仍然在强调“房住不炒”的底线。12月中旬的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。此后的全国住房和城乡建设工作会议也提出了2019年工作的十条总体要求和重点任务，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展是其中的首条。

限购和信贷是松绑底线

在受访专家看来，限售、限价政策会成为调控放松的闸口，而限购和信贷则是底线。张大伟认为，由于信贷政策受到央行统一把控，许多三四线城市其实只有限价和限售政策，停止执行这些政策即意味着所有调控政策都取消了。

中国社科院财经战略研究院住房大数据联合实验室发起人邹琳华也指出，类似菏泽出台的限售这种跟风的非理性调控政策，取消是完全合理的。为抵消对市场预期的不良影响，同时可采取适当对冲政策。但如果要对限购或限贷政策等关键性政策进行调整，则需要事先谨慎评估，特别要注意政策调整对市场预期的重要影响。

天风证券陈天诚房地产团队研究报告中，进一步罗列了房地产的宽松或许会经历的四种不同阶段：首先是限售、限价的政策的逐步宽松或者全面退出，之后财政压力较大的三四线城市限购、限贷放松，其次弱二线城市认购、认贷标准可能出现放松，最后若宏观经济面临巨大下滑风险，强二线和一线城市才会出现限购限贷放松或者降首付、降息等。

这一判断也反映出一二三线城市楼市面临的不同现状。在房地产对GDP贡献极大的三四线城市，楼市对地方财政的重要性不言而喻。即便是一二线城市，在土地财政的逻辑下对房地产的依赖性也极强。根据财政部数据，2018年前11个月全国土地出让收入53362亿元，已经超过2017年全国土地出让收入。

中国社科院世经政所国际投资研究室主任、平安证券首席经济学家张明预测，未来三种城市将有三种不同的走向，城市越大，不确定性越强。三线城市因为人口净流出和棚改货币化安置逐渐退潮，会经历一个向下的拐点;准一线和二线城市虽然有真实的人口流入，但房价过快上升快速消耗了这一本可以延续更久的牛市;一线城市具有高度不确定性，暴涨、暴跌和稳定都有可能。

炒房的“黄金时代”已经落幕

对于购房者而言，通过炒房发家致富的“黄金时代”已经过去了。

中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》显示，2018年8月之后，一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面宏观经济下行尤其是相关形势增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场，导致市场预期发生了逆转，从乐观转向谨慎和观望。而这也是最近成都市场出现无人摇号、燕郊投资客卖房时称“只要继续还贷，首付不要了”等现象的原因。

张大伟表示，尽管各种微调频繁出现，但这些都不是最影响市场的关键性政策，只要信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。中央经济工作会议再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高压状态，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

在面临宏观经济下行、中美贸易摩擦影响市场等诸多压力的情况下，许多人都猜测将会重演大水漫灌、刺激房地产的历史。然而倪鹏飞向《华夏时报》记者指出，直接地看，房地产似乎对中国经济增长做出了很大的贡献，2018年就达0.5个百分点，但是过去一些年来房地产投资和房价上涨对消费、制造业投资长期的挤出效应，导致了民间投资和实体经济的下降，一得一失两项权衡，房地产不是支撑而是在拖累中国经济增长，所以，切不可再回到依赖房地产的老路。