核心提示|历经近两年噩梦一般的经历，郑州市民蒋女士通过法律途径终于要回了自己的房子，但却又面临着停水停电、有家难回的窘境。近两年间，她告赢了“坐地起价”的原房东，申请法院对房产进行了强制执行，还拿到了不动产登记证书，但就在她准备装修、搬家前，又冒出一只“拦路虎”，这套房子所在小区的物业公司拒绝为她办理“物业过户”手续，并对房子停水停电。而这一切的根源，竟是原房东欠了物业2000多元的物业费。

打赢了官司，办了不动产证，却“败”给了物业公司

蒋女士所经历的这场“噩梦”缘起一年多之前。2016年8月，她看上了位于郑州北区一套70多平方的房子，并与卖方、中介公司一起于当月10日签订了购房意向合同。

在合同签订后，蒋女士陆续向卖方支付了部分购房款，并于当年9月21日和卖方、中介一起前往郑州市房管局办理过户手续。

就在这天，一切都变了。

“我们约的下午5点的号，马上就排到我们的时候，房东却跑了。”蒋女士告诉记者，就在她正式办理手续前一刻，原房东以“下楼转转”为由玩起了消失，之后通过电话告知中介：“这房要买，得再加10万。”买房心切的蒋女士做出让步：加价两万并延迟交房一年让原房东用于出租。但这些并不被原房东接受。一怒之下，蒋女士将原房东告上了法庭。

近两年间，历经一审、上诉、发回重审，蒋女士终于获得了法院的支持。郑州市金水区人民法院(下简称金水法院)重审后判决：原、被告双方继续履行于2016年8月10日所签订的房屋买卖合同，蒋女士应于判决书生效之日起10日内向被告原房东付清购房余款;被告原房东应在收到余款之日起七日内协助蒋女士办理房屋过户手续。判决后，因原房东并未履行相应义务，蒋女士又于2018年1月向金水法院申请了强制执行。

今年4月19日，蒋女士凭法院下达的协助执行通知书，向郑州市不动产登记中心进行了“判决给个人”的登记申请(26日下午，记者确认蒋女士已领到了自己的不动产登记证书)。随后的4月21日，蒋女士向开锁公司工作人员出具了法院判决书后，对这套房子的门锁进行了更换。

就在蒋女士完成了这一切手续，准备对房屋进行装修时，意想不到的情况又发生了，而这次“发难”的人，则变成了物业公司。

原房东欠的物业费挡了新业主回家的路

4月25日下午，大河报记者随蒋女士来到了这个小区的房子里。当记者到达时，装修工人正在房间内坐着聊天，而房子门前物业公司的两名工作人员正在“监督停工”。

装修工人向记者证实，从25日上午起，物业公司对这套房子采取了停水停电的措施，并禁止装修施工。对此，物业公司解释是因为业主未办理装修手续。蒋女士则说，装修手续之所以没有办理，源于物业公司拒绝给她办理“物业过户”这一前置手续。而所有这一切的根源，在于这套房子从2016年8月1日至今年4月30日，共计有2756.46元的物业费未缴清。

“原房东欠下的物业费为啥让我交?而且这套房子被房东一直租到了2017年初。”蒋女士觉得物业公司的这一要求很不合理。对此，大河报记者也通过电力公司热线电话确认，这所房子一直到2017年1~3月期间，仍有用电记录。

对此，大河报记者随蒋女士一起，见到了海南珠江物业酒店管理有限公司郑州分公司(该小区的物业管理方)的相关负责人牛经理、韩管家等工作人员。在交流中，牛经理表示自己所阐述的观点代表着公司的决定。而物业方表示，蒋女士这一获得房产的方式较为特殊，在他们参考法院的判决书后认为，判决书中提到双方应履行2016年8月份所签订的购房合同，因此从那时起蒋女士应当开始承担物业费用。“原房东在微信里也对我说，蒋女士已经取得了房屋的实际控制权。”物业公司韩管家这样对记者说。

当记者提出“房屋产权应当以不动产登记部门登簿日期为准，且蒋女士也只是几天前才换了房门钥匙，掌握了房屋使用权的情况”，对此进行反驳时，物业方并不认可，但他们表示会将业主的意见向领导反馈。

26日下午，蒋女士在电话中告诉记者，物业公司已对她进行回复。对方仍坚持她将前房东欠下的物业费补齐后，才能办理“物业过户”手续。

律师

物业公司说辞混淆概念，擅自停水停电更是违法

“物业公司的这种说法，无论在事实上还是在法律上都没有依据。”对于物业公司的上述说辞，北京市京师(郑州)律师事务所高级合伙人刘果律师表示，于2016年8月签订的那份合同，并不代表着房屋产权及实际使用者在当时发生了转移。

他说，《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。且就该案而言，蒋女士在拿到法院强制执行通知书及换锁前，根本没有能力获得这套房屋的使用权。“物业公司应当向原房东追偿欠缴的物业费，而不应张冠李戴。”刘果说。

谈及此事，一位在郑州二手房交易行业深耕十余年的中介从业人员也表示：“物业公司其实知道向原房东索要物业费难度很大，但即便如此，也不能将这笔费用摊在蒋女士身上。”

那么，蒋女士应从何时起承担物业费呢?刘果律师认为，对于此案，无论是从蒋女士换锁算起，或是从不动产登记登簿之日起开始计算，都是合情合法的选择，“但绝不能从2016年签订合同那天算起。”他说。对此，郑州市住房保障和房地产管理局(下简称市房管局)的相关负责人也向记者表示，对于此案，他们也认为蒋女士所承担的物业费，应从不动产登记登簿之日开始计算较为合适。

与此同时，市房管局的工作人员还提醒各位二手房交易者：进行二手房交易时，切忌只盯着房款而忽略了水、电、气、暖及物业费等费用，“一定要在合同中约定清楚，以免造成争议。”该负责人说。

此外，蒋女士告诉记者，在她前往物业公司试图办理“物业过户”手续时，物业公司明确告知这套房子并不存在欠缴水电费的问题。因此，对于物业擅自停水停电的举动，刘果律师表示这一行为已经严重侵害了蒋女士的合法权益。“就算欠缴了水、电费，物业公司也没有权利去停水停电。”他说。