工人新村新翻修的沥青小路

采访对象供图

河南商报首席记者杨桂芳

一度被物业行业抛弃的无主管楼院，正被有的物业巨头视为新蓝海。这种改变，起于正在被郑州市民关注的“老旧小区改造”。

老旧小区，真的是物业行业的新蓝海吗?

老旧小区太“难搞”，物业公司望而却步

城市化进程中，一些无物业公司管理的老旧小区容易引发矛盾、生活不便利、配套设施不健全，而且大部分严重老化，让老旧小区一度成为居民、社区的难题。

以北三环附近的中方园小区为例，曾经因为物业方的博弈，甚至原物业的撤离，引起了居民、业委会、物业等多方的争执，并一度引发“老物业拿灭火器喷业主”风波。

河南商报记者当初采访时，物业方认为业主拖欠物业费，物业已经投入了大量的人力物力却不赚钱，而业主方认为没有达到应有的服务标准不应该支付物业费。双方各执一词，最终因为业委会决定引入新的物业公司，从而引发矛盾。

这种矛盾在郑州多个老旧小区存在过，即使最后引入了物业公司，也难免出现隔一两年一换的问题。

对于物业公司来说，接手一个新小区投入的成本和盈利都远远优于接手老旧小区，这让老旧小区在引入物业公司时的可选择范围较小。

但随着郑州老旧小区改造的推进，这种情况正在发生改变，甚至让更多的老旧小区对大品牌物业有了新的期待。

进驻后如果做得好，盈利是早晚的问题

2019年郑州出台《老旧小区综合改造工程实施方案》，明确通过改造提升，使郑州市老旧小区基本达到“园区道路平整、绿化种植提质、路灯廊灯明亮、楼宇标识清晰、车辆管理有序、线路管网规整、建筑外墙美观、安防设施齐备、管理组织健全、物业服务规范”的目标。按照规定，郑州市内五区老旧小区纳入综合改造的有1833个，涉及7584栋楼，2469万平方米，居民30万户。

就在近日，郑州印发了《郑州市高品质推进城市建设三年行动计划(2020~2022年)》，文件明确打造宜居宜业人居环境，高品质推进城市建设。

在此背景下，工人新村、绿云社区等一批老旧小区和无主管楼院旧貌焕新颜。以工人新村为例，砖红色的墙体，新翻修的沥青小路，社区医疗服务站、老年人日间照料中心、城市书房等一应俱全。

据索克物业住宅事业部总经理翟炜桦介绍，作为工人新村新引入的物业服务方，索克物业承担了三个院的物业服务，派了10多名物业服务人员做基础的物业服务。

该公司常务副总经理卢建新告诉河南商报记者，在该项目招募物业方时，不少物业公司在测算后没再跟进，不了了之。

“按照每平方米0.3元、0.2元收费算，是亏损的。”卢建新说，一个老旧小区物业费每平方米0.7元、0.8元，并实现95%的收费率基础上，才能保本。除此之外，在老旧小区改造后，物业方为了维护长期运营，需要考虑更多隐性的配套设施，比如上下水道、路灯维护等。

“我们也在测算，希望实现以长久换人心的问题。”卢建新说，目前进驻老旧小区后，暂时没有沟通物业费用的问题，但是相信只要做得好了，物业费的收取就会顺利很多，持续盈利也只是早晚的问题。

物业公司跑马圈地，谋求多元化发展

河南商报记者了解到，老旧小区对于物业服务企业来说并非优质资源，这源于物业费相对较低、可延伸服务盈利度不高、后期需要不断投入等。

但这一领域确实有一定的商机。

卢建新认为，在城市化改造及迭代过程中，城市扩张会有降速的时候，老旧小区会越来越多，这就是物业服务中新的商机。

“大的物业公司有市场的抗压能力和对市场的解读能力。”卢建新对于“新蓝海”判断非常笃定，他说，尤其是城乡环卫、老旧小区物业服务，虽然现在看来暂未盈利，但物业公司都在跑马圈地。

据悉，除了像索克物业一样的纯市场化物业公司在推进多元化发展外，一些原本过度依赖母公司(地产公司)的物业公司也在寻求新突破。

物业公司对母公司依赖度过高的问题，在建业新生活的招股书中可见端倪。建业新生活招股书显示，在2016年至2018年间，建业新生活的在管建筑面积分别为1679.4万平方米、2036.1万平方米、2568.8万平方米，来自母公司的管理面积占比分别为93.6%、90.9%、83.7%。在此情况下，从2000年开始建业新生活增加并管理由第三方物业开发商开发的物业，随后于2018年开始扩大对第三方物业的管理规模。

物业费在物业公司营收中占大头

目前，河南已经有鑫苑物业、兴业物联在港交所上市，建业新生活亦在排队。

在这几家上市公司发布的招股书和报告披露中，可以看出物业费在物业公司营收中占主要部分。比如上市刚22天的兴业物联在上个月底发布的2019年全年业绩公告显示，在2019年兴业物联实现收益1.84亿元，同比增长40.5%;同期来自物业管理及增值服务的收入约为1.49亿元，占总收入的81%，公司毛利率为42.7%。

鑫苑物业在赴港上市时的招股书则显示，物业管理服务收入为7154.5万元，是全部收入的大头，占65.8%。增值服务收入为2095万元，占19.3%。

但这些企业承接的物业服务项目资源相当优越。比如兴业物联在2019年底所管理的物业涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园。鑫苑物业服务项目分别为综合体、住宅、办公大楼以及其他(包括产业园区以及服务大厅)四类，物业服务项目也比较优越。

对于物业公司来说，新改造和即将改造的老旧小区并不属于物业公司三大宝(中高端住宅、写字楼、政府楼盘)的范畴，物业费显然无法达到更高级别的缴纳标准。如果仅仅寄希望靠缴纳的物业费实现“质价双升”的目的，显然非长久之计。

如何让进驻老旧小区的物业公司留下来

在实现老旧小区改造后既“好看”又“好住”的同时，如何刺激小区内生力量，让引入的“管家”愿意留下来，愿意为小区内各项隐性设施升级进行投入?这需要政府、居民、物业方多方努力才能实现。

一物业服务人员称，一些无主管楼院甚至连维修基金都没有缴纳，在这样的情况下，如果后期出现了大的整修，费用从哪儿出就会成为问题。

卢建新亦提到，老旧小区改造不只在改造，更要靠后期的保养。推进城市美好生活是企业社会责任的一部分，在这个过程中，物业企业需要思考以下几个问题：一是如何前期介入小区改造以便后期更好地维护基础设施，二是如何延伸配套物业服务，以达到物业服务公司自负盈亏的目的。

“物业服务是命根，增值服务是命脉。”卢建新说，在这个过程中最根本的还是服务质量的问题。