业主大会召集难、业委会选举难、公共维修资金在账户里沉睡……对于现行物权法在实践中遇到的困难，民法典（草案）一一予以回应，通过加强对业主权利的保护、适当降低表决门槛等方式，推动实现小区事务真正的“业主自治”。

背景

在小区的入口灯箱、楼体外墙、电梯间投放广告，广告费去哪了？小区建成日久，需要修修补补，公共维修资金便是小区公共设施的“医疗费”。但这笔资金的支取在现实中面临着重重障碍……

在小区事务管理中，业主、业委会与物业之间的摩擦频频发生，亟待法律予以更加明确的回应。

草案亮点

明确规定开发商、物业利用小区业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有；

公共维修资金启用标准降低，赋予业主大会、业委会在紧急情况下使用公共维修资金的权利。

专家解读

公共维修资金使用标准降为“双过半”

中国人民大学法学院院长、中国法学会民法学研究会副会长兼秘书长、中国法学会民法典编纂项目领导小组成员、秘书长王轶表示，我国于2007年正式颁布实施的物权法，已经对业主的权利作出了初步的规定，但从物权法的施行情况来看，对业主权利的保障仍有待进一步强化。

小区中，业主与业主之间、业主与物业服务企业之间出现争执，大多根源于业主很难参与到小区公共事务的表决中并形成决议。究其原因，是当下业主自治事项表决形成决议的“门槛”过高。

物权编草案回应了这一问题，适当降低了小区公共事务的表决门槛，特别是关于公共维修资金使用这一关系到每个业主切身利益的事项，由原来的“双三分之二”标准降低为参与表决的“双过半”。降低门槛，意味着决议更易形成，有助于真正实现小区事务的“业主自治”。

第二个重要的改变和调整，便是强调小区共有部分的经营收益应当属于全体业主。这一规定被明确写入草案条文。当物业服务企业在电梯间设置广告牌并收取费用，或允许商家进入小区公共场地摆摊设点时，这些收益应在扣除必要管理费用后，由业主根据决议规则进行分配。同时，对于当下业主大会设立难、业委会选举难的问题，草案强调，地方政府有关部门、居民委员会应当给予指导和帮助。

物权编草案在现行物权法的基础上得以发展、完善，切实体现了“民有所呼、民法典有所应”，这一以人民为中心的民法典编纂立法态度。本报记者刘苏雅