22城集中供地进入尾声，为期6天的上海首次集中土拍倒数第二个出场。整体来说，没有“热搜”。

6月18日-6月25日，上海首批集中供应的55宗地块陆续出让，累计出让金额852亿元。受益于创新性拍地规则，此次上海集中土拍的整体土地溢价率为4.90%，低于其他热点城市。

据中国网财经不完全统计，目前已经结束的21城集中土拍成交总金额超9600亿元。值得注意的是，目前武汉集中土拍仍在进行，两日总成交额达547.6亿，这意味着22城首批集中供地收金破万亿元已成定局。

打破“价高者得”铁律

上海此次集中土拍，累计成交共291公顷住宅用地，占上海市2021年度住宅用地供应计划的40%。

上海此次土拍规则基于房地联动机制，设置地块起始价、中止价和最高报价。最高报价一般限定为起始价的1.1倍(即溢价率最高为10%)，报价低于中止价时，为价高者得；若高于中止价，进入一次性书面报价环节。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的为土地确定竞得者。

据悉，此次集中供地出让27宗限地价后转一次性报价的地块设置房地联动价，平均新房销售价格上限为53160元/平方米，平均楼面价与平均新房销售价格上限的比值为37.8%。为取地房企留下一定程度的利润空间。

据上海土地市场方面表示，将“价高者得”调整为“限地价下的相对价高者得”，这是上海市“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施，进一步深化了房地产调控“一城一策”工作，有利于促进土地市场和房地产市场平稳健康发展。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，上海此次限地价后转一次性报价的创新性拍地规则令其整体溢价率低于其他房地产热点城市，同时有效实现公平竞争，避免土地成交过于集中在个别房企。

数据显示，上海土拍55宗用地成交溢价率4.90%，整体溢价率较2020年全年成交溢价率下滑5.46个百分点。对此，潘浩表示，主要原因便是拍地规则能有效抑止溢价率，此外上海首批供地安置房与租赁房用地占比较大，拉低溢价率。

据了解，上述55宗地块，有34宗地块底价成交，包含28宗安置房与租赁房用地。据悉，此次集中供地成交楼面价14465元/平方米，较2020年全年成交楼面价下降9%，原因是本次出让多宗安置房与租赁房用地，造成楼面价有所回落，同时亦能反应上海加大租赁房供应的决心，着力解决大城市的住房突出问题。

规模房企拿地金额占比过半

此次上海土拍吸引了不少规模房企的参与。统计显示，保利、碧桂园、招商与金地等9家一线品牌房企成功拿地，金额合计为484亿元，占总成交金额56.5%。

其中，保利独自取地2宗，成交金额123亿元，成为此次上海集中供地取地金额最高企业，其中1宗静安区地块的成交金额达105亿元，是本次上海集中供地的地王。此外，保利在土拍最后一日获得宝山区罗店大居纯宅地，其周边商业设施、教育设施完备，迭加相对较低的起始价，吸引超过15家企业报名参拍，可视为此次上海集中供地的网红地块。

卓越与京东联合取得1宗普陀区地块，成交金额99亿元，由于出让条件设置较严，因此底价成交；碧桂园在最后一日连取2地，合计上海崭获3宗地，助其成交金额达95亿元，排名第三。

值得注意的是，杨浦建投独自取得的1宗地成交楼面价达64040元/平方米，为取地平均单价成本最高房企，原因在于其宗地区位良好，位于杨浦区，配套设施完善，且邻近未来BiliBili以及美团上海公司，互联网产业聚集，促使房价预期高，溢价率达到9.21%。

2021年初，上海市政府提出“五大新城”建设规划，要把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市，制定加快推进新城规划建设的实施意见和行动方案。独立、综合性、节点城市，都意味着上海将要建设的新城，不再是过去的卫星城或郊区新城。

从上海首批出让土地结构看，供地最多的区域是浦东新区(11宗)、奉贤(8宗)，依序是松江(7宗)、宝山(7宗)、闵行(6宗)、青浦(4宗)。不难看出此次集中供地旨在提高外郊环区域的供应，承担此批次土地供应主力，遵循上海的城市发展规划以及缓解住房刚性需求。新城区相比于2020年，楼面价与溢价率皆有所回落。

潘浩表示，青埔区、闵行区、奉贤区与松江区由于承担新城功能，此次租赁房与安置房等地块供应多位于此四个行政区内，迭加溢价率的限制，导致此四区的溢价率与楼面价皆有所下跌，达到上海的城市发展规划以及缓解住房的刚性需求。

而根据上海市土地出让计划，上海将进一步加大郊区轨道交通站点周边以及“五大新城”的供应力度。据悉，上海第二批住宅用地将在8-9月间集中出让，第三批则将在10-11月间集中出让。(见习记者 甘承浩)