上市房企财报观察

大名城2021年半年报于近期出炉。报告期内，大名城实现营业收入42.03亿元，同比下降45.2%；实现净利润2.39亿元，同比下降21.06%；扣非后净利润4672.92万元，同比下降84.3%；反映企业核心盈利能力的加权平均净资产收益率为1.8%，与上年同期的2.33%相比下降0.53个百分点。

对于营收与净利润的下降，大名城在半年报中给出的解释是：新增结转项目收入及利润较上年度减少，新获取高毛利项目尚未竣工；公司转让子公司，合并范围变动导致同比收入和利润较上期变动减少，未来收益提前兑现，但所产生的收益为非经常性损益。

但有业内人士指出，大名城的上述解释站不住脚，因为期内综合毛利率较上年同期是上涨的；至于不再并表的大名城(福清)公司，期内净利润为1.23亿元，即便加上这部分，大名城的净利润和扣非净利润依然不及上年同期。

在大名城盈利能力下降的背后，是其房地产主业的持续萎靡。

2021上半年，大名城房地产板块实现收入41.79亿元，同比下滑44.9%；累计签约面积26.42万平方米，与上年同期相比下降33.11%；累计销售金额48.42亿元，同比下滑31.46%。与之形成对比的是，国家统计局披露的数据显示，今年上半年全国商品房销售面积和销售金额分别同比增长了27.7%和38.9%。

值得一提的是，今年年初上海银保监局曾发布通知，明确只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。克而瑞研究中心总经理林波曾对此作出点评：这将拖慢房企销售回款的进度。由于销售回款的减少，上半年大名城经营活动产生的现金流量净额也大幅下滑了50.58%。

大名城还放缓了竣工结转节奏。上半年，大名城的结转面积仅为31.73万平方米，截至2021年6月底的待结转面积150.71万平方米，而2020年底的这一数据为169.06万平方米。

与此同时，大名城的拿地速度也有所放缓。2021上半年，大名城获拿了一宗地，上海奉贤区庄行镇一地块，竞得价为12.59亿元；上年同期，大名城曾先后竞得上海临港科技城、临港奉贤、松江永丰等优质地块，总土地投资金额78亿元。

今年以来，重点城市供地施行“两集中”政策。由于大部分城市供地时间高度重合，各大房企“游击战”买地的模式已经行不通。有房企高管透露，一个城市一年只能参与3次，想布局就要拼命多凑保证金，争取覆盖更多的地块提高拿到地的概率。

以广州首轮土拍为例，如果报名参加所有地块竞拍，仅保证金就达到了145亿元。多位中小房企高管告诉中国网财经记者：“不是不想拿，是真的没钱。”还有房企融资部负责人称“连晚上做梦都在找钱”。

截至6月底，大名城的土地储备仅剩183.17万平米。近期“房企买地金额不得超年度销售额40%”政策出台的消息频传，如果属实，销售金额持续下滑的大名城，未来扩张或将持续受限。

此外，大名城上半年还进行了“卖资产”的操作。据悉，大名城全资子公司“名城福建”向中联置业转让名城地产(福清)有限公司55%的股权，转让价款为8.24亿元，上半年录得投资收益2.54亿元。

得益于上述种种举措，大名城三道红线迈入“绿档”阵营。

截至2021年6月底，大名城扣除预收账款资产负债率 46.09%，净负债率 53.08%，现金短债比为1.62，而2020年底的现金短债比仅为0.54。不过，中国网财经记者注意到，截至2021年6月30日，大名城有7家子公司100%股权用于借款质押。

大名城房地产销售不及去年同期的原因是什么？通过卖资产、少拿地等举措降负债是否具有持续性？针对上述问题，中国网财经记者致电致函大名城，得到的回复是：“敬请阅读公司在上海证券交易所网站披露的定期报告及临时公告。如有超出披露范围的解读和报道，法务部将保持持续关注。”(记者 刘小菲)