一、新房市场：复苏之路漫漫，成交继续探底

（一）新房成交失色于去年同期，一线城市跌幅最小

进入2022年，一季度新房市场成交未有明显起色，成为近五年同期的次新低，仅高于2020年一季度成交量，较去年一季度成交下跌近四成。根据诸葛找房数据研究中心监测60城数据来看，2022年一季度新房成交6853.08万㎡，同比下跌39.81%，较2020年一季度上涨25.3%。分等级城市来看，一线城市成交777.97万㎡，同比下降35.3%，二线城市成交4794.6万㎡，同比下降41%，三四线城市成交1280.51万㎡，同比下降37.6%。其中，一线城市跌幅最小，二线城市跌幅最大。预计在下半年一线城市有望率先触底回升。

（重点60城包含：北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、南京、武汉、大连、厦门、宁波、无锡、沈阳、青岛、郑州、石家庄、长春、徐州、中山、南宁、昆明、潍坊、成都、苏州、西安、长沙、东莞、福州、济南、南昌、合肥、呼和浩特、兰州、贵阳、西宁、银川、温州、北海、唐山、扬州、佛山、连云港、汕头、珠海、安庆、泉州、九江、赣州、平顶山、襄阳、岳阳、泸州、南充、舟山、泰安、湖州、泰州、芜湖、绍兴、肇庆。下同)

（二）库存微降和去化周期上扬并存

2021年新房库存呈现微降态势，主要是供应量缩减，与此同时，一季度受到春节假期以及市场信心尚未恢复的影响，整体去化表现不佳，导致去化周期有所拉长。根据诸葛找房数据研究中心监测的25城数据显示，截止至2022年3月份，监测25城库存量达到21709万㎡，环比微降0.1%，同比上涨3.8%。去化周期为11.4个月，较上月增加0.7个月，较去年同期增加2.1个月。

(25城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、昆山、常熟、湖州、江阴、芜湖、张家港)

（三）各大阵营房企销售均失力，TOP100中不足两成房企有拿地行为

今年一季度，虽然从中央到地方频频释放积极信号，但是短期内行业环境尚未获得明显改善，尤其是房企端，流动性压力犹存，从销售层面来看，一季度房企销售面积普遍下滑，各大阵营房企销售总体量均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。究其原因，一方面，一季度适逢春节假期以及全国多城疫情卷土重来的影响，销售端表现不佳，另一方面，在市场观望情绪较浓、行业信心仍未明显恢复的背景下，房企推盘积极性不高，导致整体销售情况不甚乐观。具体来看，销售面积TOP10房企同比跌幅最小，销售面积较去年同期下降33.7%，包括碧桂园、万科、融创、保利等在内的头部房企，这部分房企在资金实力和品牌影响力方面都有较强的优势，在行业下行压力下也更有抵抗力。其次为TOP31-50的中部阵营房企，同比下降46%，TOP51-100的中小房企同比跌幅最大，较去年同期下降53.4%，在行业加速调整的背景下，中小房企想要生存下来更加艰难，甚至面临着优胜劣汰的命运。与此同时，依赖于高杠杆、高负债扩张模式的房企，尤其是三道红线踩线严重、当前债务情况不容乐观的房企未来发展的风险性和不确定性加大。

从销售面积TOP100的拿地情况来看，一季度百强房企的拿地行为明显减少，TOP100中仅有15个房企拿地，占比不足2成。尽管3月份以来包括北京在内的部分城市启动首轮集中土拍，但是百强房企整体表现较为谨慎，鲜有拿地举措，仅有中国中铁、华润置地、中国铁建、保利发展等少数房企拿地，可以看出的是多以国央企背景出身的房企为主。行业面未见明显好转，市场观望情绪仍然存在，传递至土地端，房企拿地行为更显理性。

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